Miruna
Regulile privind autorizațiile de construire se schimbă, iar proprietarii care intenționează să înceapă anumite proiecte trebuie să acorde o atenție sporită relației cu vecinii. Începând cu 25 august 2026, în anumite situații, obținerea documentelor necesare pentru demararea lucrărilor va presupune și prezentarea acordului vecinilor direct afectați. Prevederile sunt cuprinse în noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor și urmăresc să reducă riscul ca o investiție să provoace probleme clădirilor aflate în imediata apropiere. Regula nu se aplică însă tuturor celor care solicită o autorizație, ci doar în cazurile în care specialiștii constată că lucrările pot avea consecințe asupra construcțiilor învecinate.
Când este necesar acordul vecinilor pentru autorizația de construire
Una dintre cele mai importante precizări pentru proprietari este că acordul vecinilor nu devine o condiție generală pentru orice autorizație de construire. Obligația apare în anumite circumstanțe, atunci când documentația tehnică arată că lucrările pot influența imobilele existente în imediata vecinătate.
Mai exact, acordul trebuie obținut atunci când, în urma unei expertize tehnice sau a unui raport preliminar privind influența lucrărilor asupra vecinătăților, specialiștii constată că sunt necesare măsuri pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente. Într-o asemenea situație, persoana care dorește să construiască trebuie să obțină acordul proprietarului direct afectat sau, după caz, al asociației de proprietari. Acordul trebuie exprimat în formă autentică.
Măsura este importantă mai ales în zonele urbane aglomerate, unde clădirile sunt amplasate la distanțe mici unele față de celelalte. Construirea unui imobil nou, intervențiile importante asupra unei clădiri sau alte lucrări de amploare pot avea efecte asupra construcțiilor apropiate. Tocmai de aceea, analiza tehnică devine esențială pentru stabilirea riscurilor și a eventualelor măsuri de protecție.
Legislația românească a prevăzut și anterior situații în care acordul vecinilor putea fi solicitat. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții a inclus reguli referitoare la acordul vecinilor pentru anumite construcții noi amplasate lângă construcții existente. Noile prevederi aduc însă clarificări suplimentare asupra modului în care trebuie gestionate situațiile în care lucrările pot afecta proprietățile învecinate.
Există și o situație specială. Dacă imobilul învecinat aparține unei instituții din Sistemul Național de Apărare, Ordine Publică și Siguranță Națională, procedura presupune condiții suplimentare. Solicitantul trebuie să obțină atât acordul instituției respective, cât și avizul oficial necesar continuării procedurii de autorizare.
Pentru cei care pregătesc o investiție, acest lucru înseamnă că etapa de documentare înaintea începerii proiectului devine cu atât mai importantă. Proprietarul trebuie să știe încă din fazele inițiale dacă proiectul său poate influența clădirile din jur și dacă va fi necesară implicarea vecinilor în procedura de autorizare.
Vecinii pot refuza acordul, dar trebuie să aibă motive justificate
Noua reglementare nu transformă acordul vecinului într-o simplă formalitate. Proprietarii clădirilor afectate își păstrează dreptul de a se opune unui proiect atunci când consideră că acesta le poate pune proprietatea în pericol. Totuși, un refuz nu poate fi folosit în mod arbitrar pentru blocarea unei investiții.
Potrivit prevederilor prezentate în noul cadru legislativ, vecinul poate refuza să își dea acordul dacă există un motiv întemeiat. Un asemenea motiv poate exista, de exemplu, atunci când lucrările propuse nu respectă cerințele legale sau atunci când există riscul afectării imobilului învecinat, iar beneficiarul proiectului nu oferă soluții corespunzătoare pentru remedierea eventualelor probleme.
În practică, această regulă încearcă să creeze un echilibru între două drepturi importante. Pe de o parte, proprietarul unui teren sau al unei clădiri trebuie să își poată valorifica proprietatea și să poată realiza investiții în limitele legii. Pe de altă parte, vecinii trebuie să fie protejați împotriva unor lucrări care le-ar putea afecta locuința, structura clădirii sau siguranța.
Un simplu conflict personal dintre vecini nu ar trebui, prin urmare, să fie suficient pentru blocarea unei autorizații. Dacă proiectul respectă cerințele legale, iar măsurile tehnice necesare pentru protejarea imobilului învecinat sunt prevăzute în documentație, opoziția trebuie să aibă o justificare reală.
În același timp, solicitantul autorizației are interesul să trateze cu atenție această etapă. Documentația tehnică bine pregătită și explicarea măsurilor prin care construcțiile învecinate vor fi protejate pot reduce riscul apariției unui conflict. În cazul proiectelor complexe, orice dispută poate întârzia considerabil începerea efectivă a lucrărilor.
O altă obligație relevantă îi privește chiar pe vecini. Atunci când evaluarea tehnică o impune, aceștia trebuie să permită accesul experților în propriile imobile pentru verificarea situației construcției. Specialiștii trebuie să poată stabili starea reală a clădirii și eventualele riscuri înainte ca lucrările să înceapă.
Această etapă este importantă inclusiv pentru proprietarul vecin. O evaluare făcută înaintea începerii șantierului poate documenta starea clădirii și poate ajuta ulterior la stabilirea cauzelor în cazul în care apar deteriorări.
Ce se întâmplă dacă un vecin refuză nejustificat acordul
Una dintre problemele care pot apărea în asemenea situații este refuzul unui vecin de a semna documentele, deși nu există argumente tehnice sau juridice solide împotriva proiectului. Noul mecanism urmărește să evite situația în care un proprietar ar putea bloca pe termen nedefinit o investiție doar prin refuzul de a-și exprima acordul.
Dacă acordul este refuzat fără o justificare întemeiată, solicitantul autorizației are posibilitatea de a se adresa instanței de contencios administrativ. Instanța va analiza situația, documentele proiectului și motivele pentru care vecinul s-a opus lucrărilor. În cazul în care judecătorii constată că refuzul nu este justificat, hotărârea instanței poate fi acceptată de autoritatea care emite autorizația în locul acordului lipsă.
Această prevedere este importantă deoarece limitează posibilitatea folosirii acordului vecinilor ca instrument de presiune. În același timp, intervenția instanței oferă și o garanție pentru proprietarul care se opune proiectului: argumentele sale pot fi analizate din punct de vedere juridic și tehnic înainte ca procedura să continue.
Pentru beneficiarii lucrărilor, un eventual proces poate însemna însă timp suplimentar până la obținerea autorizației. Din acest motiv, identificarea din timp a eventualelor probleme și găsirea unor soluții tehnice acceptabile pentru toate părțile pot deveni esențiale.
Autorizația de construire rămâne actul administrativ care permite executarea lucrărilor în condițiile stabilite de lege. Procedura presupune mai multe etape, de la certificatul de urbanism și obținerea avizelor necesare până la pregătirea documentației tehnice și depunerea acesteia la autoritatea competentă.
Prin urmare, acordul vecinilor trebuie privit ca una dintre condițiile suplimentare care pot apărea în anumite proiecte, nu ca o obligație aplicabilă automat tuturor proprietarilor care vor să construiască.
Ce proiecte sunt exceptate de la noua regulă
Reglementarea conține și excepții importante. Mecanismul privind acordul vecinilor nu se aplică lucrărilor inginerești de interes public național sau local. Aceste proiecte rămân în afara procedurii descrise pentru construcțiile care pot afecta proprietățile învecinate.
Excepția trebuie înțeleasă în contextul caracterului special al investițiilor de interes public. Proiectele de infrastructură și alte lucrări realizate pentru comunitate sunt supuse propriilor proceduri de autorizare, avizare și verificare tehnică, astfel încât mecanismul acordului individual al vecinilor nu este aplicat în aceeași manieră.
Pentru proprietarii obișnuiți, schimbările care se aplică din 25 august 2026 înseamnă în primul rând că documentația tehnică și relația cu proprietarii imobilelor apropiate pot căpăta o importanță mai mare. Nu orice renovare și nu orice autorizație va necesita acordul vecinilor, iar existența acestei obligații va depinde de caracteristicile concrete ale proiectului și de concluziile evaluării tehnice.
Înainte de depunerea documentelor pentru o investiție importantă, proprietarii trebuie astfel să verifice cu atenție cerințele prevăzute în certificatul de urbanism și documentația necesară. În cazul în care expertiza arată că lucrările presupun măsuri pentru protejarea unei construcții învecinate, acordul persoanelor direct afectate poate deveni o etapă obligatorie.
Noile reguli încearcă să reducă tocmai conflictele care apar frecvent în jurul șantierelor aflate lângă alte proprietăți. Beneficiarul primește posibilitatea de a-și continua proiectul atunci când respectă legea și ia măsurile tehnice necesare, iar vecinul beneficiază de mecanisme prin care își poate proteja imobilul atunci când există riscuri reale.
Pentru românii care intenționează să construiască sau să realizeze intervenții importante asupra unui imobil, data de 25 august 2026 devine astfel un reper important. În anumite cazuri, înainte ca autorizația de construire să poată fi obținută, va trebui rezolvată și problema acordului vecinilor, iar un eventual refuz va trebui să aibă o justificare concretă, nu doar să exprime opoziția față de proiect.
