Grigore Madalina
România se pregătește pentru o schimbare importantă a modului în care sunt calculate impozitele pe proprietate. De la 1 ianuarie 2027, sistemul ar urma să folosească valoarea de piață a clădirilor și terenurilor deținute de persoanele fizice, prin intermediul sistemului informatic e-Proprietatea. Reforma este legată de angajamentele asumate prin PNRR, iar diferența majoră față de actualul mecanism va fi modul în care este stabilită baza de impozitare.
Localizarea unei locuințe ar urma să conteze mult mai mult. Astfel, două proprietăți cu suprafețe apropiate, dar aflate în zone unde prețurile imobiliare sunt foarte diferite, nu ar mai avea automat baze de calcul apropiate. Totuși, o valoare de piață mai mare nu înseamnă neapărat o creștere în aceeași proporție a sumei finale de plată, deoarece în calcul intervine și cota de impozitare stabilită de autoritățile locale.
Ce se schimbă pentru proprietari de la 1 ianuarie 2027
Principala schimbare pregătită pentru 2027 privește baza de calcul a impozitului.
În prezent sunt utilizate valori și repere standard, alături de criterii precum localitatea și zona în care se află imobilul. Noul mecanism ar urma să apropie baza de impozitare de valoarea de piață a proprietății.
Sistemul e-Proprietatea ar urma să permită stabilirea unor valori diferențiate în funcție de datele din piața imobiliară. Practic, prețurile rezultate din tranzacțiile efectuate în diferite localități și cartiere ar urma să contribuie la estimarea valorilor folosite în sistem.
Premierul Ilie Bolojan explica în ianuarie că softul aflat în lucru la Ministerul Finanțelor, în colaborare cu Banca Mondială, ar trebui să primească date despre tranzacțiile realizate în România și să ofere valori ale proprietăților diferențiate inclusiv în funcție de zonă.
Așadar, o locuință situată într-o zonă foarte scumpă a unui oraș ar putea avea o bază de impozitare diferită de cea a unei proprietăți asemănătoare aflate într-o zonă unde prețurile sunt considerabil mai mici.
Valoarea de piață nu va fi singurul element care stabilește impozitul
Un detaliu important este că valoarea de piață estimată a proprietății nu reprezintă, singură, impozitul pe care proprietarul îl va avea de achitat.
Calculul presupune două elemente: baza de impozitare și cota aplicată acesteia.
Baza ar urma să fie legată de valoarea de piață determinată prin noul sistem, în timp ce autoritățile locale vor avea un rol în stabilirea cotei de impozitare.
Ilie Bolojan a susținut că primăriile vor putea ajusta procentul aplicat bazei de impozitare, astfel încât o eventuală creștere a valorii stabilite pentru un imobil să nu conducă automat la o majorare în aceeași proporție a impozitului final.
Premierul declara la începutul anului că „nu ar urma să crească taxele pe proprietate în 2027”, explicând că schimbarea urmărește în primul rând o evaluare mai apropiată de realitatea pieței.
Prin urmare, nu poate fi spus în acest moment că fiecare proprietar va plăti automat mai mult doar pentru că locuința sa primește o valoare de piață mai mare.
Zona în care ai locuința va conta mai mult
Una dintre cele mai importante consecințe ale sistemului este creșterea importanței localizării proprietății.
O locuință dintr-un cartier unde apartamentele se tranzacționează la prețuri ridicate poate primi o valoare diferită față de una asemănătoare ca suprafață și caracteristici, dar aflată într-o zonă mai ieftină.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România arată că noul mecanism va lega mai strâns baza de impozitare de valoarea reală a proprietății. În aceste condiții, proprietățile cu valori de piață mai mari ar putea avea și baze de impozitare mai ridicate.
„Pentru proprietari, aceste schimbări vor influența deciziile legate de păstrarea, vânzarea sau închirierea locuințelor, în special în cazul imobilelor vechi sau al celor deținute ca investiție”, arată APAIR.
Diferențele dintre impozitele aferente unor proprietăți cu suprafețe apropiate ar putea deveni, astfel, mai vizibile atunci când imobilele se află în zone cu valori de piață foarte diferite.
Cum va stabili e-Proprietatea valoarea unui imobil
Una dintre provocările importante ale reformei este tocmai determinarea unei valori cât mai apropiate de piață pentru fiecare proprietate.
Sistemul informatic trebuie să permită implementarea unui model automat de evaluare a proprietăților.
Premierul explica faptul că sistemul va utiliza informații rezultate din tranzacțiile imobiliare. Cu cât există mai multe tranzacții într-o anumită zonă, cu atât există mai multe informații pe baza cărora poate fi estimată valoarea proprietăților.
Situația poate fi însă mai complicată în localitățile în care se realizează puține tranzacții și, implicit, există mai puține date.
În mediul rural apar și probleme legate de informațiile cadastrale și de caracteristicile construcțiilor, în timp ce în marile orașe sistemul trebuie să poată surprinde diferențele dintre proprietăți aflate chiar în aceeași zonă.
De exemplu, două apartamente situate relativ aproape unul de celălalt pot avea valori diferite dacă unul se află într-un bloc nou, iar celălalt într-un imobil vechi.
De ce este introdus noul sistem
Trecerea către impozitarea bazată pe valoarea de piață este legată de angajamentele asumate de România prin PNRR. Implementarea e-Proprietatea este prevăzută în jalonul 237, potrivit informațiilor prezentate în materialul-sursă și relatărilor publice despre reformă.
Discuțiile privind schimbarea sistemului de impozitare nu sunt noi. Aplicarea unui mecanism bazat pe valoarea de piață a fost amânată anterior, pe fondul dificultăților de implementare.
Pentru 2026, majorările taxelor locale au fost prezentate drept o etapă de tranziție înaintea noului mecanism. Din 2027, obiectivul anunțat este ca primăriile și contribuabilii să poată consulta valorile estimate ale proprietăților prin sistemul informatic.
Ce trebuie să știe proprietarii
Cea mai importantă schimbare nu este, așadar, introducerea pur și simplu a unei noi taxe, ci modificarea modului în care este stabilită valoarea folosită la calcularea impozitului.
Pentru un proprietar, localizarea imobilului ar putea deveni mai relevantă decât în actualul sistem, iar diferențele dintre zonele scumpe și cele cu prețuri imobiliare reduse ar urma să fie reflectate mai precis.
În același timp, suma finală nu va depinde exclusiv de valoarea de piață. Cota de impozitare aplicată acestei valori va avea, de asemenea, un rol esențial.
Guvernul a susținut că trecerea la noua bază de calcul nu ar trebui interpretată automat drept o nouă majorare generalizată a taxelor în 2027, deoarece autoritățile locale vor putea interveni asupra cotei.
Rămâne însă esențial modul concret în care sistemul e-Proprietatea va evalua fiecare categorie de imobile și cum vor fi stabilite cotele aplicabile la nivel local.
