Redactia PlumMedia
În România, legea prevede că vânzarea unui imobil trebuie făcută în formă autentică, la notar, în lipsa autentificării notariale, contractul fiind nul. În momentul întâlnirii la notar, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să prezinte o serie de documente. Notarul le analizează cu atenție pentru a se asigura că tranzacția este legală și corectă.
În continuare explicăm, pe rând, principalele verificări pe care le face un notar public înainte de semnarea unui contract de vânzare imobil.
Actele de identitate necesare pentru încheierea tranzacției
La semnarea actelor, vânzătorul și cumpărătorul trebuie să prezinte actele de identitate în original (carte de identitate, pașaport etc.). Notarul verifică identitatea și autenticitatea documentelor prin consultarea bazei de date a Poliției. Dacă una dintre părți este căsătorită, se solicită certificatul de căsătorie pentru stabilirea regimului matrimonial. În cazul reprezentării prin procură, notarul verifică originalul procurii, valabilitatea și conținutul acesteia.
Titlul de proprietate al imobilului
Notarul examinează cu atenție actele prin care vânzătorul își dovedește dreptul de proprietate. Cel mai important document este titlul de proprietate (de obicei extras din cartea funciară sau vechiul certificat de proprietate), care arată cum a intrat imobilul în posesia vânzătorului.
Extrasul de carte funciară și verificarea sarcinilor imobilului
Înainte de autentificarea actului de vânzare, notarul obține un extras de carte funciară pentru autentificare, emis de Oficiul de Cadastru. Acesta conține informații esențiale despre imobil: date cadastrale, proprietari și eventualele sarcini (ipoteci, sechestruri, interdicții de vânzare etc.). Notarul verifică aceste aspecte pentru a se asigura că imobilul poate fi vândut. Dacă apar probleme sau neconcordanțe (suprafețe diferite, litigii, lipsa cărții funciare), procedura se suspendă până la clarificarea situației. În cazuri speciale, se poate solicita un extras „în extenso”, care detaliază istoricul complet al proprietății.
Verificarea datoriilor fiscale ale proprietarului
Înainte de semnarea contractului, notarul verifică dacă proprietarul are datorii la taxe și impozite locale, solicitând certificatul de atestare fiscală de la Primărie sau ANAF. Acest document este obligatoriu și arată clar dacă există restanțe pentru imobilul vândut. Fără acest certificat, notarul nu poate autentifica vânzarea. Dacă apar datorii, acestea trebuie achitate înainte de semnare sau preluate de cumpărător, cu mențiune expresă în contract. Certificatul se obține de obicei cu câteva zile înainte de tranzacție și are o valabilitate limitată (30-90 de zile).
Adeverința de la asociația de proprietari
Pentru vânzarea unui apartament sau a unui imobil dintr-un bloc cu asociație de proprietari, legea cere o adeverință care să confirme că vânzătorul nu are datorii la întreținere sau alte cheltuieli comune (apă, încălzire, salubritate, reparații etc.). Documentul trebuie să fie semnat și ștampilat de președintele și administratorul asociației. Fără această adeverință, notarul nu poate autentifica tranzacția. În cazul în care există restanțe, contractul poate fi încheiat doar dacă se menționează clar că acestea vor fi preluate de cumpărător.
Istoricul imobilului și documentele de construcție
În funcție de tipul imobilului, notarul poate solicita documente suplimentare care să ateste legalitatea construcției. Pentru case noi sau renovate, sunt necesare autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. De asemenea, planul cadastral și documentația de intabulare trebuie să corespundă realității din teren.
Așadar, înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, notarul public are obligația legală de a verifica identitatea părților, dreptul de proprietate asupra imobilului și eventualele datorii sau sarcini. Toate aceste verificări efectuate în cadrul unui notariat public București, de exemplu, oferă garanția că tranzacția este sigură, corectă și conformă cu legea. Astfel, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul pot semna actele cu încredere.
