Filip George
Situația este întâlnită în numeroase familii din România. Un cuplu se mută în casa părinților unuia dintre soți și începe să investească. Schimbă acoperișul, construiește o baie, montează o centrală, schimbă ferestrele sau chiar ridică un etaj. Uneori sunt cheltuite zeci de mii de euro într-un imobil care, în acte, continuă să aparțină exclusiv socrilor.
Ginerele a investit bani în casa socrilor. Poate cere ceva după moartea acestora?
Anii trec, iar familia ajunge să vorbească despre imobil ca despre „casa noastră”. Problemele pot începe după moartea proprietarilor, atunci când se deschide succesiunea și apar ceilalți moștenitori.
Ginerele care a suportat o parte importantă din investiții poate avea atunci o surpriză: faptul că a plătit renovările nu îl transformă automat în proprietar și nici în moștenitor al socrilor.
Asta nu înseamnă însă că sumele investite sunt întotdeauna irelevante. În anumite împrejurări pot exista pretenții patrimoniale distincte, însă acestea trebuie analizate separat și, mai ales, dovedite.
Ginerele nu devine automat moștenitorul socrilor
Primul lucru care trebuie clarificat este diferența dintre moștenire și recuperarea unei eventuale creanțe.
Ginerele nu dobândește, prin simpla căsătorie cu fiica proprietarilor, calitatea de descendent al socrilor.
Să luăm un exemplu.
Ion și Maria au o casă și doi copii, Ana și Mihai.
Ana este căsătorită cu George.
Timp de 15 ani, Ana și George locuiesc împreună cu părinții ei.
George câștigă bine și investește sume importante în imobil. Plătește schimbarea acoperișului, instalația termică și construirea unei anexe.
După moartea lui Ion și a Mariei se deschide succesiunea.
George poate considera:
„Am băgat bani în casa aceasta timp de 15 ani, deci trebuie să primesc și eu o parte.”
Dar lucrurile nu funcționează automat astfel.
Faptul că este ginere și că a locuit în imobil nu îi conferă prin el însuși o cotă succesorală.
În schimb, Ana este copilul proprietarilor și poate avea vocație succesorală în calitate de descendent.
Mihai se află în aceeași situație.
Din acest motiv, după succesiune, Ana și fratele ei pot ajunge proprietarii bunului în cotele rezultate potrivit regulilor aplicabile.
George nu devine automat coproprietar al casei doar pentru că a finanțat anumite lucrări.
De aici apare însă a doua întrebare.
Ce se întâmplă cu banii lui?
Investițiile nu înseamnă automat drept de proprietate
Una dintre cele mai răspândite confuzii este asocierea investiției cu proprietatea.
„Am plătit jumătate din casă, deci jumătate este a mea.”
În realitate, drepturile asupra unui imobil nu se stabilesc atât de simplu.
Actele de proprietate sunt esențiale.
Dacă socrii sunt proprietarii casei, faptul că ginerele plătește renovarea nu îl înscrie automat în cartea funciară și nu îi transferă prin simpla plată o parte din imobil.
Să presupunem că George cheltuiește 40.000 de euro pentru renovarea casei socrilor.
Sunt schimbate ferestrele.
Este refăcut acoperișul.
Se montează încălzire.
Este renovată bucătăria.
Casa valorează, în urma lucrărilor, mai mult decât înainte.
George nu poate concluziona automat că deține acum un anumit procent din imobil.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil este o problemă diferită de efectuarea unor investiții în bunul altuia.
Acesta este motivul pentru care familiile care investesc sume foarte mari în proprietatea părinților sau socrilor ar trebui să clarifice situația juridică înainte de efectuarea lucrărilor.
Cât timp relațiile sunt bune, nimeni nu se gândește la acte.
„Suntem o familie.”
„Casa oricum rămâne copiilor.”
„De ce să facem hârtii?”
După un deces, însă, această încredere verbală poate deveni sursa unui conflict foarte costisitor.
Poate ginerele să își recupereze banii?
Aici răspunsul nu mai poate fi unul universal.
În funcție de situația concretă, natura investițiilor și raporturile juridice dintre persoane, pot exista pretenții patrimoniale care trebuie analizate distinct.
Codul civil reglementează, printre altele, instituția îmbogățirii fără justă cauză. În esență, aceasta privește situațiile în care patrimoniul unei persoane s-a mărit în detrimentul alteia fără o justificare juridică, însă legea stabilește condiții și limite pentru o asemenea acțiune.
Nu înseamnă că orice ginere care prezintă câteva facturi primește automat banii înapoi.
Trebuie stabilit de ce au fost făcute plățile.
Au reprezentat un cadou făcut socrilor?
Au fost cheltuieli asumate pentru folosirea locuinței?
A existat un împrumut?
A existat o înțelegere că banii vor fi restituiți?
Lucrările au mărit efectiv valoarea imobilului?
Cine a suportat în realitate costurile?
Au fost folosiți bani ai ambilor soți sau exclusiv banii ginerelui?
Toate aceste întrebări pot deveni importante.
De asemenea, îmbogățirea fără justă cauză are caracter subsidiar: Codul civil prevede că restituirea pe acest temei nu poate fi cerută dacă persoana prejudiciată are la dispoziție o altă acțiune pentru a obține ceea ce i se datorează.
Prin urmare, temeiul juridic trebuie stabilit corect pentru situația concretă.
Facturile și transferurile bancare pot deveni extrem de importante
Problema majoră apare atunci când investițiile au fost făcute informal.
Să presupunem că, timp de zece ani, ginerele oferă socrilor bani în numerar.
10.000 de lei pentru acoperiș.
5.000 de lei pentru materiale.
Alte sume pentru muncitori.
Apoi plătește instalația electrică și centrala.
Nu păstrează nicio factură.
Nu există transfer bancar.
Nu există contract.
Nu există niciun document care să explice natura sumelor.
După moartea socrilor, spune că a investit 100.000 de lei.
Celălalt moștenitor răspunde:
„Nu este adevărat.”
Din acel moment apare problema probei.
Simpla afirmație a unei persoane nu stabilește automat existența și cuantumul unei creanțe.
Din acest motiv, documentele pot conta enorm.
Facturile pentru materiale pot fi utile.
La fel transferurile bancare însoțite de explicații.
Contractele cu firmele care au efectuat lucrările pot fi relevante.
Chitanțele și mesajele dintre membrii familiei pot avea, în funcție de situație, importanță probatorie.
Pot exista și alte mijloace de probă admise de lege.
Dar situația unui om care poate documenta investițiile este fundamental diferită de cea a unei persoane care, după 20 de ani, încearcă să demonstreze exclusiv din memorie cât a cheltuit.
„Casa va rămâne oricum la voi” poate fi o promisiune periculoasă
Multe investiții în casele socrilor pornesc de la aceeași frază:
„Faceți-o cum vreți, că oricum rămâne la voi.”
Pentru o familie tânără, afirmația poate părea suficientă.
De ce să cumpere altă casă dacă părinții au deja una mare?
Cu 30.000 sau 40.000 de euro o pot moderniza.
Construiesc un etaj.
Fac intrare separată.
Amenajează curtea.
După 15 ani, părinții mor.
Atunci apare fratele soției.
Și el poate avea drepturi succesorale asupra proprietății.
Ginerele spune:
„Părinții voștri ne-au spus că locuința rămâne nouă.”
Fratele răspunde:
„Casa era și a părinților mei.”
O promisiune verbală privind viitorul unei proprietăți nu trebuie confundată cu un act juridic care produce efectiv transferul dreptului de proprietate.
Acesta este motivul pentru care investițiile majore într-un imobil care aparține altei persoane trebuie tratate cu atenție.
Relațiile familiale bune nu reprezintă un substitut pentru actele juridice.
Situația se complică dacă banii au fost ai ambilor soți
Mai există un detaliu foarte important.
În limbaj obișnuit, familia poate spune:
„Ginerele a plătit casa.”
Juridic, trebuie verificat de unde proveneau banii.
Dacă George este căsătorit cu Ana și investițiile au fost suportate din resursele familiei lor, trebuie analizat regimul matrimonial și proveniența sumelor.
Poate că banii nu erau exclusiv ai lui George.
Poate proveneau din venituri care, potrivit regimului matrimonial aplicabil, aveau un anumit regim juridic.
Sau poate George poate demonstra că a utilizat bani proprii, proveniți dintr-o sursă cu regim distinct.
Aceste aspecte pot schimba modul în care este formulată o eventuală pretenție.
De aceea, întrebarea „poate ginerele să ceară banii?” este uneori prea simplă.
Mai întâi trebuie stabilit cine a suportat juridic investiția.
Ce se întâmplă dacă ginerele divorțează înainte de moartea socrilor
Situația poate deveni și mai complicată dacă relația de familie se rupe.
George și Ana investesc ani întregi în casa părinților ei.
Apoi divorțează.
George pleacă din locuință.
Socrii continuă să fie proprietari.
După câțiva ani, aceștia mor.
Poate George să apară la succesiune și să solicite o parte din casă pentru că a investit în ea?
Nu devine moștenitor al foștilor socri prin simpla existență a investițiilor.
Eventualele sale pretenții privind banii investiți reprezintă o problemă juridică distinctă și trebuie analizate în raport cu actele, momentul efectuării investițiilor, regimul matrimonial, natura plăților și inclusiv regulile privind prescripția.
Acesta este încă un motiv pentru care asemenea probleme nu ar trebui lăsate nerezolvate timp de zeci de ani.
Poate ginerele ajunge totuși proprietar?
Da, dar nu pentru simplul motiv că este ginere sau că a plătit renovarea.
Proprietarii pot decide în timpul vieții ce acte doresc să încheie, în limitele legii.
Pot exista, în funcție de situație, vânzări, donații sau alte contracte.
Poate exista și un testament pentru momentul de după deces.
Fiecare variantă are însă consecințe diferite.
În cazul liberalităților trebuie avute în vedere și regulile privind moștenitorii rezervatari.
De aceea, formula „trecem casa pe numele vostru” trebuie analizată juridic înainte de semnarea unui document.
Nu există o soluție universală potrivită tuturor familiilor.
Pentru o familie poate fi relevant un anumit contract.
Pentru alta, soluția poate fi complet diferită.
Ce se întâmplă după moartea socrilor
După deces, trebuie stabilită masa succesorală și identificate persoanele care au drepturi la moștenire.
Dacă imobilul aparținea socrilor, acesta poate intra în patrimoniul succesoral potrivit situației juridice existente.
Ginerele nu este introdus automat printre moștenitori pentru simplul fapt că este căsătorit cu unul dintre copiii defuncților.
Dacă susține că are o creanță rezultată din investițiile efectuate, această problemă este diferită de împărțirea cotelor succesorale.
Moștenitorii pot recunoaște eventualele pretenții atunci când există un temei și documentele necesare.
Dacă apare un conflict asupra existenței sau cuantumului acestora, situația poate necesita soluționare pe calea corespunzătoare.
Notarul nu transformă automat o afirmație contestată într-o datorie certă doar pentru că cineva declară că a renovat casa.
Dacă părțile nu se înțeleg asupra drepturilor contestate, poate deveni necesară intervenția instanței.
Cea mai mare greșeală este să investești o avere fără niciun document
Pentru familiile aflate acum într-o asemenea situație, lecția este simplă.
Dacă intenționezi să investești 5.000 de lei într-o reparație minoră, riscul patrimonial poate fi limitat.
Dacă intenționezi să investești 50.000 de euro într-o casă care aparține altcuiva, lucrurile sunt complet diferite.
Înainte de investiție trebuie stabilit clar cine este proprietarul.
Trebuie verificată cartea funciară.
Trebuie discutat ce reprezintă banii.
Sunt oferiți gratuit?
Sunt împrumutați proprietarilor?
Există o înțelegere privind restituirea?
Urmează să fie transferată o cotă din proprietate?
Cine plătește efectiv lucrările?
Aceste întrebări pot părea neplăcute într-o familie.
Dar sunt mult mai simple decât un proces purtat zece ani mai târziu între ginere și moștenitorii socrilor.
La fel de important este ca documentele să fie păstrate.
Facturile, extrasele bancare, contractele și înscrisurile pot deveni decisive atunci când persoanele care au participat la înțelegerea inițială nu mai sunt în viață.
Ginerele care a investit bani în casa socrilor nu primește automat o parte din imobil după moartea lor și nu devine, numai din acest motiv, moștenitor.
Dar aceasta nu înseamnă că investițiile sale sunt obligatoriu pierdute în orice situație.
Poate exista o eventuală creanță sau un alt temei juridic pentru recuperarea unor sume, în funcție de modul în care au fost făcute investițiile și de ceea ce poate fi demonstrat.
Diferența poate fi făcută de un lucru pe care multe familii îl ignoră cât timp se înțeleg bine: actele.
Pentru că după moartea proprietarilor, promisiunea „casa va rămâne oricum la voi” poate fi foarte greu de transformat într-un drept pe care legea să îl recunoască exact în forma în care și l-a imaginat familia.
