Ana Sasu
Tot mai mulți părinți aleg să treacă locuința pe numele copiilor încă din timpul vieții, convinși că astfel simplifică împărțirea bunurilor și evită eventualele conflicte legate de moștenire. Donația este făcută, de cele mai multe ori, din încredere și din dorința de a-i ajuta pe cei apropiați.
Problemele apar atunci când relațiile de familie se deteriorează, iar copilul care a primit locuința încearcă să îi îndepărteze pe părinți din casa în care aceștia au trăit ani întregi.
Situația poate deveni dramatică, însă drepturile părinților depind în primul rând de conținutul contractului de donație. Contează dacă și-au păstrat un drept de uzufruct sau de abitație, dacă donația a fost însoțită de anumite obligații și dacă beneficiarul a avut un comportament suficient de grav pentru a justifica revocarea actului.
Ce se întâmplă cu proprietatea după semnarea donației
Prin contractul de donație, dreptul de proprietate asupra casei este transmis copilului. Din acel moment, beneficiarul donației devine proprietar, în limitele și condițiile stabilite în actul autentificat.
Părinții nu mai sunt proprietari doar pentru că au construit locuința, au cumpărat-o sau au locuit în ea timp de zeci de ani. Drepturile lor ulterioare depind de clauzele pe care le-au inclus în contract.
Tocmai de aceea, o donație imobiliară nu ar trebui privită ca o simplă formalitate de familie. Este un act juridic cu efecte importante, iar revenirea asupra lui nu este posibilă doar pentru că donatorul s-a răzgândit sau pentru că relația cu beneficiarul s-a răcit.
Uzufructul viager îi poate proteja pe părinți
Una dintre cele mai importante măsuri de protecție este rezervarea dreptului de uzufruct viager.
Prin această formulă, copilul primește nuda proprietate, însă părinții își păstrează dreptul de a folosi locuința pe durata vieții. În funcție de modul în care este constituit, uzufructul poate permite folosirea imobilului și obținerea beneficiilor produse de acesta.
O altă variantă este dreptul de abitație, care le oferă părinților posibilitatea de a locui în imobil, potrivit condițiilor prevăzute în contract.
Uzufructul și dreptul de abitație sunt drepturi reale distincte de dreptul de proprietate și pot fi înscrise în cartea funciară. Legislația privind publicitatea imobiliară prevede înscrierea acestor drepturi în partea dedicată dezmembrămintelor dreptului de proprietate și sarcinilor imobilului.
Dacă părinții și-au rezervat un asemenea drept, copilul nu îi poate evacua doar pentru că numele său apare în acte la rubrica proprietarului. El trebuie să respecte dreptul de folosință stabilit prin contract și înscris în cartea funciară.
De asemenea, vânzarea ulterioară a nudei proprietăți nu conduce automat la dispariția uzufructului valabil constituit. Noul dobânditor va prelua imobilul afectat de dreptul înscris, în condițiile legii.
Dreptul de abitație nu este același lucru cu uzufructul
Deși cele două noțiuni sunt adesea folosite împreună, ele nu sunt identice.
Uzufructul îi oferă titularului un drept mai larg de folosință asupra bunului. Dreptul de abitație este legat în principal de posibilitatea titularului de a locui în imobil împreună cu familia sa, în limitele stabilite de lege și de contract.
Alegerea între cele două variante trebuie făcută în funcție de situația concretă. De exemplu, un părinte care dorește doar să rămână în casă poate opta pentru un drept de abitație. Dacă dorește să păstreze o folosință mai largă asupra imobilului, uzufructul poate fi mai potrivit.
Forma exactă trebuie discutată înainte de semnarea donației cu notarul, pentru ca dreptul rezervat să corespundă nevoilor reale ale părinților.
Ce se întâmplă dacă locuința a fost donată fără uzufruct
Situația este mai dificilă atunci când părinții au transmis întreaga proprietate și nu și-au rezervat nici uzufructul, nici dreptul de abitație.
Într-un astfel de caz, copilul devine proprietar deplin, iar părinții pot rămâne în locuință în baza unei înțelegeri de familie, a unui contract sau a toleranței proprietarului. Simplul fapt că sunt părinții beneficiarului donației nu le creează automat un drept real viager asupra casei.
Totuși, nici în această situație copilul nu îi poate scoate din locuință prin forță, prin schimbarea abuzivă a încuietorilor, prin amenințări sau prin aruncarea bunurilor personale în stradă.
În cazul unui conflict, evacuarea trebuie realizată prin mecanismele legale aplicabile. Proprietarul nu își poate face singur dreptate folosind violența sau intimidarea.
Părinții care se confruntă cu o asemenea situație ar trebui să păstreze mesajele, înregistrările permise de lege, documentele medicale, sesizările făcute autorităților și orice alte dovezi ale comportamentului abuziv, potrivit Playtech.
Donația nu poate fi anulată doar pentru că părinții regretă decizia
O confuzie frecventă este aceea că donatorul poate cere înapoi casa oricând dorește, deoarece a oferit-o gratuit.
În realitate, donația este, în principiu, un act irevocabil. Nemulțumirile obișnuite, certurile de familie, lipsa vizitelor sau relația rece dintre părți nu sunt suficiente, prin ele însele, pentru revenirea automată a imobilului în proprietatea părinților.
Revocarea poate fi cerută numai în situațiile prevăzute de lege sau de contract. Hotărârea nu este luată unilateral de părinte, ci poate necesita intervenția instanței, care va analiza faptele și probele prezentate.
Când poate fi revocată donația pentru ingratitudine
Codul civil permite revocarea donației pentru ingratitudine în cazul unor fapte deosebit de grave săvârșite de beneficiar împotriva donatorului.
Nu orice neînțelegere reprezintă ingratitudine în sens juridic. Instanța va analiza gravitatea conduitei, împrejurările în care s-au produs faptele și dovezile disponibile.
Printre situațiile care pot justifica o asemenea acțiune se numără atentatul la viața donatorului, faptele penale, cruzimile sau injuriile grave săvârșite împotriva acestuia, precum și refuzul nejustificat de a-i asigura alimente atunci când donatorul se află în nevoie.
Prin „alimente”, în sens juridic, nu se înțelege doar hrana propriu-zisă. Noțiunea poate include cele necesare traiului, în funcție de circumstanțele concrete și de starea persoanei.
O simplă ceartă, o replică nepoliticoasă sau faptul că beneficiarul nu mai păstrează o relație apropiată cu părintele nu garantează revocarea. Conduita trebuie să se încadreze în cazurile prevăzute de lege și să poată fi demonstrată.
Faptul că părinții sunt dați afară poate conta, dar nu anulează automat donația
Încercarea copilului de a-i evacua pe părinți poate reprezenta un element important în analiza instanței, mai ales dacă este însoțită de violență, amenințări, umilire gravă, abandonarea unui părinte vulnerabil sau refuzul de a-i acorda sprijinul necesar.
Cu toate acestea, simpla solicitare de eliberare a locuinței nu conduce automat la revocarea donației, mai ales dacă părinții nu și-au rezervat un drept de folosință și nu există alte împrejurări grave.
Fiecare caz este analizat individual. Contează vârsta părinților, starea lor de sănătate, existența altor surse de venit sau a unei alte locuințe, obligațiile asumate de copil și modul concret în care acesta s-a comportat.
Donația cu sarcină oferă o protecție suplimentară
Părinții pot include în contract anumite obligații pe care copilul trebuie să le respecte. Acestea sunt cunoscute drept sarcini ale donației.
De exemplu, copilul își poate asuma obligația de a le permite părinților să locuiască în imobil, de a le asigura întreținerea, de a suporta anumite cheltuieli sau de a le acorda sprijin în caz de boală.
Clauzele trebuie redactate precis. Formulările generale, precum „copilul va avea grijă de părinți”, pot genera dificultăți de interpretare. Este preferabil să fie menționate concret obligațiile, durata lor și condițiile în care trebuie îndeplinite.
Dacă beneficiarul nu execută în mod nejustificat sarcinile asumate, donatorul poate avea la dispoziție mijloacele juridice prevăzute de lege, inclusiv solicitarea executării obligațiilor sau, după caz, revocarea donației pentru neexecutarea sarcinii.
Situația trebuie deosebită de ingratitudine. Într-un caz se discută despre comportamentul grav al beneficiarului, iar în celălalt despre neîndeplinirea obligațiilor incluse în contract.
Există un termen pentru acțiunea bazată pe ingratitudine
Părinții care doresc să ceară revocarea donației pentru ingratitudine nu trebuie să amâne demersurile.
Codul civil stabilește un termen de un an pentru introducerea acțiunii, calculat de la data la care donatorul a aflat despre fapta de ingratitudine.
Acest termen este foarte important. Dacă este depășit, acțiunea poate fi respinsă ca tardivă, chiar dacă faptele invocate au fost grave.
Momentul de la care începe să curgă termenul poate genera discuții, mai ales când există mai multe acte succesive. Tocmai de aceea, persoana afectată ar trebui să solicite rapid consultanță juridică și să nu se bazeze exclusiv pe promisiunea că situația se va rezolva în familie.
Revocarea nu se produce printr-o simplă declarație
Părintele nu redevine proprietar doar pentru că trimite copilului o notificare, declară că retrage donația sau se prezintă la notar pentru a cere anularea actului.
Dacă beneficiarul nu acceptă desființarea donației, este necesară, de regulă, o acțiune în instanță. Judecătorul va analiza contractul, conduita părților, probele și temeiul juridic invocat.
În cazul admiterii cererii, efectele asupra imobilului, eventualelor înstrăinări și drepturilor constituite între timp vor depinde de situația juridică concretă.
Din acest motiv, părinții trebuie să solicite și un extras de carte funciară pentru a verifica dacă locuința a fost vândută, ipotecată sau grevată cu alte drepturi după donație.
Ce dovezi pot fi importante într-un proces
Pentru a obține revocarea donației, simplele afirmații nu sunt suficiente. Părinții trebuie să demonstreze faptele invocate.
Pot fi utile:
mesajele scrise și conversațiile prin care au fost amenințați;
plângerile depuse la poliție;
certificatele medico-legale;
hotărârile judecătorești sau ordinele de protecție;
declarațiile martorilor;
documentele care demonstrează starea de nevoie;
cererile prin care au solicitat sprijin;
refuzurile explicite ale copilului;
contractul de donație și clauzele incluse în acesta;
extrasul de carte funciară actualizat.
Probele trebuie analizate împreună. O situație de ingratitudine este stabilită în funcție de întregul comportament al beneficiarului, nu doar printr-un incident prezentat izolat.
Ce ar trebui să verifice părinții înainte de donație
Înainte să treacă locuința pe numele copilului, părinții ar trebui să stabilească exact ce doresc să păstreze și ce obligații trebuie să aibă beneficiarul.
Rezervarea uzufructului viager sau a dreptului de abitație reprezintă una dintre cele mai eficiente metode de protecție. Dreptul trebuie prevăzut clar în contract și înscris corespunzător în cartea funciară.
De asemenea, contractul poate conține sarcini concrete privind întreținerea, plata utilităților, îngrijirea în caz de boală și interdicția de a împiedica folosirea locuinței.
Părinții trebuie să înțeleagă și că, după donație, copilul poate avea posibilitatea de a înstrăina sau ipoteca drepturile dobândite, în limitele contractului și ale legii. Dacă există temeri legate de o asemenea situație, acestea trebuie discutate cu notarul înainte de autentificarea actului.
Donația nu este singura variantă disponibilă
Transmiterea locuinței prin donație nu este obligatoriu cea mai potrivită soluție pentru fiecare familie.
În funcție de obiectiv, părinții pot analiza și alte variante juridice, precum testamentul, contractul de întreținere, vânzarea cu rezervarea uzufructului sau păstrarea proprietății până la deschiderea succesiunii.
Fiecare opțiune produce efecte diferite. Donația transmite bunul în timpul vieții, în timp ce testamentul produce efecte după deces și poate fi revocat de testator în condițiile legii.
Contractul de întreținere presupune, la rândul său, obligații specifice și nu trebuie confundat cu o donație făcută în schimbul unei promisiuni informale de ajutor.
Alegerea trebuie făcută în funcție de vârsta părinților, starea lor de sănătate, situația financiară, relația dintre membrii familiei și riscurile care pot apărea.
O promisiune verbală nu înlocuiește protecția din contract
Mulți părinți renunță la uzufruct sau la clauzele de întreținere deoarece copilul le promite că vor putea locui în casă până la sfârșitul vieții.
Atât timp cât relațiile sunt bune, înțelegerea verbală poate părea suficientă. În cazul unui conflict, însă, dovedirea promisiunii și a condițiilor sale poate deveni dificilă.
Contractul trebuie să reflecte situația pe care părinții doresc să o păstreze după transferul proprietății. O clauză redactată corect poate preveni ani de procese și riscul pierderii locuinței.
Donația unei case este un gest important, dar și o decizie juridică majoră. Părinții nu ar trebui să semneze actul în grabă, sub presiunea familiei sau fără să înțeleagă că proprietatea este transmisă din momentul încheierii contractului.
Atunci când uzufructul, dreptul de abitație și eventualele obligații de întreținere sunt stabilite clar, riscul ca donatorii să ajungă la mâna noului proprietar este considerabil redus.
Sursa foto: Arhivă
