Ana Sasu
Noul Cod al urbanismului aduce schimbări importante pentru proprietarii care au ridicat construcții fără autorizație. Una dintre cele mai relevante noutăți este introducerea unei proceduri speciale de regularizare, prin care anumite construcții realizate fără documentele necesare pot intra în legalitate într-un interval limitat de timp. Potrivit explicațiilor oferite de avocatul Adrian Cuculis, proprietarii aflați într-o astfel de situație au la dispoziție un an pentru a începe demersurile necesare.
Măsura poate viza numeroase situații întâlnite în practică, de la case ridicate fără autorizație și până la garaje, anexe sau extinderi ale unor construcții existente. Important este însă faptul că simpla existență a imobilului nu este suficientă. Proprietarul trebuie să demonstreze că acesta respectă cerințele tehnice, de siguranță și urbanistice prevăzute de legislația actuală.
După expirarea termenului de un an, posibilitățile de regularizare devin mai restrictive, iar vechiul mecanism bazat pe prescripția de trei ani nu mai poate fi folosit în aceeași formă. Din acest motiv, proprietarii care se află într-o asemenea situație sunt încurajați să verifice cât mai repede dacă imobilul lor poate fi adus în legalitate.
Autorizația de regularizare, una dintre principalele noutăți
Una dintre cele mai importante modificări aduse de noul cadru legislativ este apariția autorizației de regularizare. Aceasta este destinată proprietarilor care au construit fără autorizație, dar ale căror imobile pot respecta normele actuale și nu au fost deja supuse unei măsuri definitive de demolare.
Avocatul Adrian Cuculis a explicat că procedura poate fi folosită pentru mai multe tipuri de construcții, inclusiv pentru case, garaje sau extinderi realizate fără autorizația necesară.
Potrivit acestuia, în mod normal, orice construcție cu fundație și structură proprie ar fi trebuit să fie realizată în baza unei autorizații de construire. Noul mecanism încearcă însă să creeze o cale clară pentru situațiile deja existente, în care proprietarul dorește să reglementeze juridic construcția.
„Ai o construcție ridicată fără autorizație de construire? Fie că vorbim de un garaj, că vorbim de o casă, că vorbim poate de o extindere pe care ai făcut-o, toate în mod normal ar fi trebuit să fie cerută, sau pentru fiecare dintre ele în parte, ar fi trebuit să fie cerută o autorizație de construire”, a explicat avocatul Adrian Cuculis.
Acesta a subliniat că noul mecanism schimbă regulile cunoscute până acum în materie de intrare în legalitate, prescripție și înscrierea construcțiilor în acte.
Proprietarii au un termen de un an pentru demersuri
Conform explicațiilor oferite de avocat, proprietarii care au construit fără autorizație beneficiază de o perioadă de un an pentru a folosi noua procedură de regularizare.
Acest termen este important deoarece, în interiorul lui, proprietarul poate încerca să dovedească faptul că imobilul respectă cerințele legale și că poate fi menținut în forma actuală.
Nu este vorba însă despre o legalizare automată.
Proprietarul trebuie să parcurgă mai multe etape, să obțină documente tehnice și să demonstreze că imobilul este sigur.
Una dintre condițiile esențiale este respectarea indicatorilor urbanistici.
Asta înseamnă că imobilul trebuie să fie compatibil cu regulile de urbanism aplicabile zonei în care a fost construit.
De asemenea, este nevoie de o expertiză tehnică.
Un inginer structurist trebuie să verifice construcția și să confirme că aceasta îndeplinește cerințele de siguranță.
Abia după aceea poate fi continuată procedura în relația cu autoritatea locală.
Ce documente pot fi necesare
Procedura de regularizare nu presupune doar o cerere depusă la primărie.
Potrivit explicațiilor prezentate, proprietarul va trebui să pună la dispoziție documentație tehnică și să obțină avizele necesare.
În primul rând, este importantă expertiza structurii.
Aceasta trebuie să arate că imobilul nu prezintă probleme majore și că poate fi menținut fără a pune în pericol locatarii sau clădirile din jur.
De asemenea, proiectul trebuie să respecte cerințele urbanistice.
Pot apărea probleme dacă imobilul depășește limitele admise de regulament, dacă este amplasat prea aproape de alte proprietăți sau dacă nu respectă retragerile obligatorii.
Un alt aspect important este relația cu primăria.
Proprietarul trebuie să se adreseze autorității locale din localitatea în care se află imobilul.
Acolo vor fi analizate actele, situația construcției și posibilitatea de regularizare.
În funcție de caz, pot fi solicitate documente suplimentare.
După expirarea perioadei de un an, opțiunile devin mai limitate.
Potrivit explicațiilor avocatului Adrian Cuculis, anumite construcții mai mici ar putea beneficia în continuare de posibilitatea de a intra în legalitate, însă numai în anumite condiții.
Acesta a precizat că, după expirarea ferestrei de un an, ar putea fi regularizate anumite construcții cu suprafața de până la aproximativ 150 de metri pătrați.
Și în aceste cazuri, însă, regulile nu dispar.
Construcția trebuie să respecte cerințele minime de siguranță, urbanism și calitate.
Avocatul a comparat această perioadă de un an cu o formă limitată de „amnistie” pentru anumite construcții realizate fără autorizație.
„Hai să spunem că este un soi de amnistie pe autorizarea de construire sau pe imobile construite fără autorizație de construire, dar totuși care nu pot arăta ca niște dughene sau ca niște construcții insalubre care nu respectă niște norme minimale”, a explicat acesta.
Prin urmare, simplul fapt că un imobil există de mai mult timp nu este suficient pentru a fi acceptat.
Expertiza tehnică devine esențială
Una dintre cele mai importante etape ale procedurii este expertiza realizată de un specialist.
Rolul acesteia este de a stabili dacă imobilul respectă parametrii de siguranță.
Inginerul structurist trebuie să analizeze fundația, structura de rezistență și celelalte elemente importante ale clădirii.
Dacă expertiza arată că imobilul este nesigur, procedura de regularizare poate întâmpina dificultăți serioase.
Pe de altă parte, dacă specialistul confirmă că structura este sigură și dacă sunt respectate regulile urbanistice, proprietarul poate continua demersurile.
Acest aspect este foarte important deoarece noul mecanism nu urmărește doar rezolvarea unei probleme administrative.
Scopul este și acela de a evita menținerea unor construcții care pot pune în pericol oamenii.
Primăria are un rol central în procedură
După obținerea documentației tehnice, proprietarul trebuie să se adreseze primăriei.
Autoritatea locală este cea care analizează dacă imobilul poate fi regularizat.
Vor fi verificate atât actele, cât și conformitatea construcției cu regulamentele locale.
Pot exista situații în care două construcții asemănătoare să fie tratate diferit, dacă sunt amplasate în zone cu reguli urbanistice distincte.
De exemplu, o extensie poate respecta cerințele într-o anumită zonă, dar poate depăși indicatorii admiși într-o alta.
De aceea, proprietarii trebuie să consulte regulamentele locale și să discute cu specialiști înainte de a începe procedura.
Se schimbă și regula privind prescripția de trei ani
Una dintre cele mai importante modificări privește vechiul termen de prescripție de trei ani.
În trecut, în anumite situații, proprietarii invocau faptul că trecuseră trei ani de la realizarea construcției fără să fi primit o sancțiune.
Acest mecanism putea fi folosit ulterior pentru anumite demersuri legate de înscrierea imobilului.
Noul cadru legislativ schimbă însă această situație.
Potrivit explicațiilor avocatului Adrian Cuculis, simpla trecere a termenului de trei ani nu mai oferă aceeași posibilitate.
„Dacă pierzi fereastra asta de un an de zile, pe de-o parte că, bineînțeles, nu mai ai termenul de trei ani de zile de prescripție cum era înainte”, a explicat avocatul.
Acesta a arătat că vechiul sistem permitea, în anumite situații, ca proprietarii să ajungă la intabularea construcției după expirarea perioadei de prescripție.
Noua legislație elimină însă această variantă simplificată.
Intabularea nu mai poate fi făcută doar pe baza trecerii timpului
Un aspect important pentru proprietari este legat de cartea funciară.
O construcție ridicată fără autorizație poate crea probleme atunci când proprietarul dorește să o vândă, să o doneze, să o lase moștenire sau să obțină un credit.
Dacă imobilul nu este înscris corect în acte, tranzacțiile pot deveni mult mai complicate.
Anterior, unii proprietari încercau să se bazeze pe trecerea termenului de prescripție pentru a rezolva situația.
Acum, acest mecanism nu mai funcționează la fel.
Autorizația de regularizare devine principalul instrument prin care proprietarii pot încerca să aducă imobilul în legalitate.
Dacă această procedură nu este posibilă, una dintre variante poate rămâne instanța de judecată.
Nu orice construcție poate fi legalizată
Este important de precizat că noua procedură nu înseamnă că orice construcție ridicată fără autorizație va fi acceptată.
Există mai multe condiții.
În primul rând, clădirea trebuie să respecte cerințele de siguranță.
În al doilea rând, trebuie să fie compatibilă cu normele urbanistice.
De asemenea, pot exista probleme în cazul în care imobilul afectează proprietățile vecine.
Pot apărea dispute legate de distanța dintre clădiri, limitele de proprietate, accesul la drum sau respectarea regimului de înălțime.
Dacă un vecin a obținut deja o hotărâre privind demolarea construcției, situația poate fi mult mai complicată.
La fel se întâmplă dacă autoritățile au dispus măsuri definitive.
Prin urmare, fiecare caz trebuie analizat separat.
Proprietarii trebuie să verifice rapid situația imobilului
Pentru cei care dețin construcții fără autorizație, principala recomandare este să nu lase lucrurile pentru finalul termenului.
Procedura poate dura.
Expertizele tehnice necesită timp.
Documentele trebuie pregătite.
Primăria poate solicita clarificări sau acte suplimentare.
Dacă apar probleme de urbanism, acestea trebuie rezolvate înainte de finalizarea regularizării.
Din acest motiv, amânarea poate pune proprietarul în situația de a pierde fereastra de un an.
Cel mai sigur este ca situația să fie analizată din timp.
Proprietarii pot apela la un arhitect, inginer structurist sau avocat specializat pentru a înțelege exact ce pași trebuie urmați.
Măsura poate afecta un număr mare de proprietari
În România există numeroase situații în care proprietarii au făcut modificări sau extinderi fără autorizație.
Nu este vorba doar despre case construite integral fără documente.
Pot fi afectate și garaje, anexe gospodărești, mansardări, terase închise sau extinderi ale locuințelor.
Uneori, proprietarii au considerat că lucrările sunt prea mici pentru a necesita autorizație.
În alte cazuri, construcția a fost realizată în urmă cu foarte mulți ani.
Noua procedură încearcă să creeze o regulă mai clară pentru astfel de situații.
Totuși, proprietarii trebuie să fie atenți la faptul că regularizarea nu este automată.
Fiecare construcție trebuie verificată.
Pentru proprietarii care au ridicat construcții fără autorizație, următoarele luni pot fi decisive.
Fereastra de un an oferită de noul mecanism poate reprezenta cea mai simplă cale de intrare în legalitate pentru anumite imobile.
După expirarea acesteia, condițiile devin mai stricte.
Mai mult, vechiul mecanism al prescripției de trei ani nu mai poate fi folosit în aceeași manieră.
Asta înseamnă că proprietarii nu ar trebui să se bazeze pe ideea că simpla trecere a timpului va rezolva situația.
Regularizarea presupune expertiză, documentație, verificarea normelor urbanistice și demersuri la primărie.
Pentru cei care îndeplinesc condițiile, procedura poate permite înscrierea construcției în legalitate și rezolvarea problemelor legate de acte.
Pentru cei care ignoră termenul, opțiunile pot deveni mai puține și mai complicate.
Noul Cod al urbanismului schimbă astfel substanțial modul în care sunt tratate construcțiile realizate fără autorizație, iar proprietarii aflați într-o asemenea situație trebuie să verifice cât mai repede ce soluții au la dispoziție.
Sursa foto: Arhivă
