Ana Sasu
Cumpărarea unei locuințe noi poate deveni considerabil mai costisitoare pentru românii ale căror tranzacții nu se mai încadrează în regimul tranzitoriu care permite aplicarea cotei reduse de TVA. De la 1 octombrie 2026, expirarea termenului suplimentar acordat pentru anumite tranzacții readuce în atenție cota standard de TVA de 21%, iar diferența suportată de cumpărători poate ajunge la zeci de mii de lei.
Impactul depinde de valoarea proprietății, de momentul în care au fost semnate documentele și de felul în care prețul a fost stabilit în antecontract sau în contractul de vânzare.
Pentru o locuință cu un preț de 300.000 de lei fără TVA, diferența dintre o taxă de 9% și una de 21% este de 36.000 de lei. În cazul unui apartament de 600.000 de lei fără TVA, diferența ajunge la 72.000 de lei.
Situația trebuie însă analizată individual. Persoanele care au încheiat anterior promisiuni de vânzare-cumpărare pot beneficia, în anumite condiții, de regulile tranzitorii. Data documentului, avansul achitat și termenul de livrare sunt elemente importante pentru stabilirea cotei aplicabile.
Ce se schimbă de la 1 octombrie pentru cumpărătorii de locuințe
Cota standard de TVA este de 21%, iar vechiul sistem prin care anumite locuințe puteau fi cumpărate de persoanele fizice cu TVA de 9% nu mai reprezintă regula generală pentru noile tranzacții.
Totuși, trecerea de la vechiul regim la noile cote nu s-a produs fără excepții.
Legislația a prevăzut reguli tranzitorii pentru anumite tranzacții începute înaintea schimbării fiscale.
Asta înseamnă că două persoane care cumpără apartamente asemănătoare pot ajunge, în anumite circumstanțe, să aibă cote de TVA diferite.
Diferența poate fi determinată de data la care a fost semnată promisiunea de vânzare, de plata unui avans și de momentul în care are loc efectiv livrarea proprietății.
De aceea, data de 1 octombrie nu trebuie interpretată în sensul că fiecare locuință din România primește automat TVA de 21%.
În primul rând, discuția vizează în principal locuințele noi vândute în cadrul unor operațiuni taxabile cu TVA.
Piața locuințelor vechi presupune numeroase tranzacții între persoane fizice care au un regim fiscal diferit.
Pentru cei care cumpără însă direct de la un dezvoltator, cota TVA poate avea un impact major asupra prețului final.
Diferența dintre 9% și 21% înseamnă 12 puncte procentuale.
La proprietățile cu valori de sute de mii de lei, această diferență se transformă rapid într-o sumă importantă.
De ce a existat un termen suplimentar până la 30 septembrie
Aplicarea regulilor tranzitorii a fost influențată în 2026 și de problemele informatice întâmpinate de sistemele Cadastrului.
Începând din 14 iulie, sistemele informatice administrate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, inclusiv platforma e-Terra, au devenit nefuncționale în urma unui atac cibernetic.
Incidentul a apărut într-un moment delicat pentru persoanele care aveau tranzacții imobiliare în desfășurare.
Blocarea unor servicii putea împiedica finalizarea documentelor necesare în termenele inițiale.
Pentru cumpărătorii aflați într-o astfel de situație exista riscul de a pierde posibilitatea aplicării regimului fiscal tranzitoriu dintr-un motiv care nu depindea de ei.
În acest context, termenul relevant pentru anumite tranzacții a fost extins până la 30 septembrie 2026.
Măsura a oferit o perioadă suplimentară persoanelor ale căror proceduri au fost afectate de problemele informatice.
De la 1 octombrie, perioada suplimentară s-a încheiat.
Pentru tranzacțiile care nu mai îndeplinesc condițiile regimului tranzitoriu, aplicarea cotei standard de 21% poate produce o diferență financiară considerabilă.
Tocmai de aceea, cumpărătorii care au antecontracte mai vechi nu ar trebui să presupună automat ce cotă li se aplică.
Documentele trebuie verificate în funcție de condițiile prevăzute de legislație.
Cât plătești în plus la un apartament de 300.000 de lei
Cel mai simplu mod de a observa efectul creșterii TVA este printr-un calcul concret.
Să presupunem că prețul unui apartament este de 300.000 de lei fără TVA.
La o cotă de 9%, valoarea taxei este:
300.000 × 9% = 27.000 de lei.
Prețul final plătit de cumpărător ar fi astfel de 327.000 de lei.
Dacă pentru aceeași proprietate se aplică TVA de 21%, calculul se modifică semnificativ.
300.000 × 21% = 63.000 de lei.
Prețul final devine 363.000 de lei.
Diferența dintre cele două situații este de 36.000 de lei.
Această sumă reprezintă aproximativ 7.000 de euro, în funcție de cursul de schimb.
Pentru multe familii, 36.000 de lei pot reprezenta o parte importantă din avans, costul mobilării locuinței sau o rezervă financiară pentru primele luni după achiziție.
Impactul poate fi și mai mare în cazul unui credit ipotecar, dacă diferența trebuie acoperită printr-o finanțare suplimentară.
Calculul pornește însă de la ipoteza că suma de 300.000 de lei reprezintă prețul fără TVA și că taxa este adăugată separat.
Dacă prețul prevăzut contractual este unul final, cu TVA inclus, trebuie analizate clauzele documentului.
Diferența ajunge la 54.000 de lei pentru o locuință mai scumpă
În cazul unui apartament sau al unei case cu un preț de 450.000 de lei fără TVA, diferența devine și mai evidentă.
La TVA de 9%, taxa este de 40.500 de lei.
Prețul final ar ajunge la:
450.000 + 40.500 = 490.500 de lei.
Dacă se aplică TVA de 21%, taxa devine 94.500 de lei.
Prețul total urcă astfel la:
450.000 + 94.500 = 544.500 de lei.
Diferența suportată de cumpărător este de 54.000 de lei.
Suma depășește echivalentul a 10.000 de euro, în funcție de cursul valutar.
Pentru o familie care și-a construit bugetul în jurul vechii cote de TVA, o asemenea diferență poate modifica semnificativ planul de finanțare.
Situația devine și mai complicată dacă avansul a fost deja achitat și cumpărătorul trebuie să găsească într-un interval scurt banii necesari pentru diferența de preț.
Din acest motiv, persoanele care au o tranzacție în curs trebuie să verifice din timp ce cotă se aplică.
Nu este indicat ca această problemă să fie clarificată abia în ziua semnării contractului final.
La 600.000 de lei, diferența ajunge la 72.000 de lei
Cu cât prețul fără TVA este mai mare, cu atât efectul celor 12 puncte procentuale suplimentare devine mai puternic.
Pentru o locuință evaluată la 600.000 de lei fără TVA, calculul arată astfel.
La 9%, TVA este de 54.000 de lei.
Prețul final ajunge la 654.000 de lei.
La o cotă de 21%, TVA este de 126.000 de lei.
Prețul final devine 726.000 de lei.
Diferența este de 72.000 de lei.
Practic, numai diferența dintre cele două cote poate ajunge să valoreze cât o mașină nouă sau să reprezinte bugetul necesar pentru amenajarea completă a unei locuințe.
Pentru cumpărătorii care apelează la credite, efectul nu se oprește neapărat la cei 72.000 de lei.
Dacă suma suplimentară este finanțată prin împrumut, costul total poate crește în timp prin dobânzile plătite.
Există și problema gradului de îndatorare.
Un cumpărător care se încadra inițial pentru finanțarea necesară poate descoperi că are nevoie de un avans suplimentar dacă prețul final crește.
Acesta este motivul pentru care schimbările de TVA pot avea efecte mai ample decât simpla modificare matematică a prețului.
Ce se întâmplă dacă ai deja un antecontract
Situația persoanelor care au semnat deja un antecontract este mai complexă decât cea a unui cumpărător care începe tranzacția după intrarea în vigoare a noilor reguli.
Existența unui antecontract nu garantează, prin ea însăși, aplicarea unei anumite cote reduse.
Trebuie verificate toate condițiile prevăzute pentru regimul tranzitoriu.
Printre elementele importante se numără data promisiunii de vânzare-cumpărare.
Contează și dacă a fost plătit un avans, data la care acesta a fost achitat și, acolo unde legea stabilește o asemenea condiție, valoarea sa.
Un alt element important este momentul livrării locuinței.
Din punct de vedere fiscal, data la care are loc operațiunea relevantă poate determina cota aplicabilă.
Prin urmare, cumpărătorii nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe explicațiile verbale primite în momentul rezervării apartamentului.
Contractele și documentele fiscale trebuie analizate cu atenție.
Pentru tranzacțiile cu valori mari sau situațiile neclare poate fi utilă consultarea unui notar, avocat sau consultant fiscal înainte de achitarea diferenței.
O verificare făcută înainte de semnarea contractului final poate preveni un conflict ulterior privind zeci de mii de lei.
Ce se întâmplă dacă în contract scrie „preț plus TVA”
Formularea prețului în contract este extrem de importantă.
Unele contracte prevăd o sumă netă, la care se adaugă TVA în cota legală aplicabilă la data tranzacției.
Într-o asemenea situație, o schimbare a cotei poate fi resimțită direct de cumpărător.
Spre exemplu, dacă documentul menționează un preț de 450.000 de lei plus TVA, valoarea finală depinde de cota fiscală aplicabilă.
Diferența dintre 9% și 21% va modifica automat suma finală.
Există însă și contracte în care este menționat un preț total, TVA inclus.
În această situație, lucrurile pot fi diferite.
Nu trebuie presupus automat că dezvoltatorul poate adăuga orice diferență de TVA peste suma totală stabilită inițial.
Trebuie citite clauzele contractuale referitoare la preț, modificările fiscale și obligațiile părților.
O formulare aparent minoră poate avea consecințe financiare importante.
Expresii precum „preț fără TVA”, „plus TVA conform legislației în vigoare” sau „preț total cu TVA inclus” nu sunt echivalente.
Cumpărătorii trebuie să știe exact ce au semnat.
Nu toate locuințele din România primesc automat TVA de 21%
Titlurile despre creșterea TVA pot crea impresia că orice casă sau apartament vândut în România devine automat cu 21% mai scump.
În realitate, situația este mai nuanțată.
TVA este relevant în tranzacțiile în care operațiunea este supusă acestei taxe.
Numeroase locuințe vechi sunt tranzacționate între persoane fizice, iar mecanismul nu este același precum în cazul unui apartament nou cumpărat de la un dezvoltator.
De asemenea, există regimuri tranzitorii și situații speciale.
Cota de 11% rămâne prevăzută pentru anumite operațiuni cu caracter social.
Aceasta poate viza, în condițiile stabilite de legislația fiscală, anumite clădiri destinate căminelor de bătrâni și pensionari, caselor de copii sau centrelor de recuperare.
Această cotă nu trebuie confundată cu vechiul TVA redus pentru cumpărarea obișnuită a unei locuințe noi de către o persoană fizică.
Pentru majoritatea românilor interesați de cumpărarea unui apartament nou, întrebarea esențială rămâne dacă tranzacția lor îndeplinește condițiile unei reguli tranzitorii sau intră sub cota standard.
Ce trebuie verificat înainte de plata apartamentului
Persoanele care au deja un antecontract ar trebui să verifice documentele înainte de plata diferenței de preț.
Primul element este data la care a fost semnată promisiunea de vânzare-cumpărare.
Al doilea este avansul.
Trebuie verificat când a fost achitat, ce valoare a avut și cum apare acesta în documentele tranzacției.
Un alt punct esențial este termenul de livrare.
Dacă locuința nu a fost finalizată sau predată în intervalul prevăzut de regimul tranzitoriu, consecințele fiscale pot fi diferite.
La fel de important este modul în care a fost formulat prețul.
Cumpărătorul trebuie să știe dacă suma trecută în contract este fără TVA sau reprezintă prețul final.
Dacă există o clauză privind modificarea prețului în funcție de schimbările fiscale, aceasta trebuie citită cu atenție.
Diferențele financiare pot fi prea mari pentru ca aceste detalii să fie ignorate.
În exemplele de mai sus, schimbarea cotei de la 9% la 21% produce costuri suplimentare de 36.000, 54.000 sau chiar 72.000 de lei.
Pentru proprietățile mai scumpe, diferența crește proporțional.
De aceea, românii care cumpără locuințe noi după 1 octombrie 2026 trebuie să privească prețul afișat de dezvoltator cu atenție și să verifice dacă acesta include TVA.
Un apartament promovat la un anumit preț poate ajunge să coste considerabil mai mult dacă suma prezentată este fără taxă.
Iar pentru cei care au semnat documentele înainte de schimbarea legislației, data antecontractului, avansul, termenul de livrare și clauzele referitoare la TVA sunt elementele care pot face diferența dintre păstrarea unui regim tranzitoriu și plata cotei standard de 21%.
Sursa foto: Arhivă
