Roxana
Când un moștenitor refuză să vândă casa, ceilalți nu pot trece peste el doar pentru că sunt mai mulți. Asta e vestea proastă. Vestea bună e că nici el nu îi poate ține legați la nesfârșit de o proprietate comună. Oricare dintre moștenitori poate cere partajul, iar de acolo instanța are mai multe variante, printre care și vânzarea.
Situația e una dintre cele mai frecvente certuri de familie după o înmormântare. Un frate vrea să păstreze casa în care a crescut, ceilalți își vor partea în bani. Iată ce spune legea, pas cu pas.
Majoritatea nu ajunge pentru vânzarea casei
Codul civil e clar aici. Articolul 641, alineatul (4), cere acordul tuturor coproprietarilor pentru orice act de dispoziție asupra bunului comun, adică inclusiv pentru vânzarea lui.
Concret, să zicem că trei frați moștenesc fiecare câte o treime din casă. Doi dintre ei găsesc un cumpărător și sunt mulțumiți de preț. Al treilea spune nu. Iar acel „nu” e suficient ca vânzarea să nu se poată face.
Cel care refuză poate respinge cumpărătorul, poate considera prețul prea mic sau poate pur și simplu să nu vrea să vândă. Votul majorității nu înlocuiește semnătura lui.
Refuzul nu blochează însă partajul
Aici intervine diferența importantă. Una e să refuzi vânzarea, alta e să împiedici încetarea coproprietății.
Articolul 669 din Codul civil spune că partajul poate fi cerut oricând. Excepția sunt doar situațiile în care a fost suspendat în condițiile legii. Așadar, dacă unul dintre frați cere împărțirea casei, ceilalți nu se pot sustrage. Lipsa acordului lor nu împiedică, singură, partajul prin hotărâre judecătorească.
Cu alte cuvinte, moștenitorul care refuză să vândă casa poate opri o tranzacție amiabilă, dar nu poate opri un proces de partaj.
Moștenitorul care vrea casa îi poate plăti pe ceilalți
Mulți se tem că partajul se termină automat cu licitație. Nu e așa. Articolul 676 din Codul civil pune pe primul loc împărțirea bunurilor în natură, proporțional cu partea fiecăruia.
Numai că o casă nu se taie mereu frumos în trei. Dacă locuința nu poate fi împărțită sau nu poate fi împărțită convenabil, unul sau mai mulți moștenitori pot cere să primească tot imobilul. Ceilalți sunt despăgubiți cu o sumă de bani numită sultă, pe măsura drepturilor lor.
Un exemplu simplificat: casa e evaluată la 450.000 de lei și e moștenită în părți egale de trei frați. Fiecare cotă valorează 150.000 de lei. Fratele care păstrează casa trebuie să le plătească celorlalți doi câte 150.000 de lei, dacă nu mai există alte bunuri sau datorii care să schimbe calculul.
E și soluția firească pentru cel care nu vrea să vândă. Poate propune să rămână el în casă și să plătească sulta. Doar că dorința de a păstra casa nu ajunge. Trebuie să și aibă banii, iar sumele stabilite trebuie achitate.
Când dispune instanța vânzarea casei moștenite
Vânzarea în cadrul partajului e reglementată de articolul 991 din Codul de procedură civilă. Instanța o poate dispune în două situații:
- niciun moștenitor nu cere să i se atribuie casa;
- casa a fost atribuită provizoriu unuia dintre ei, dar acesta nu a depus la timp banii cuveniți celorlalți.
Judecătorul hotărăște apoi cum se vinde: prin înțelegerea părților sau prin executor judecătoresc. Dacă moștenitorii acceptă să vândă de comun acord, primesc un termen de cel mult trei luni, care poate fi prelungit dacă toți sunt de acord.
Dacă unul dintre ei nu acceptă varianta amiabilă sau casa nu se vinde în termen, instanța poate trimite vânzarea la executor. După ce încheierea rămâne definitivă, articolul 992 prevede vânzarea la licitație publică.
Din acest moment, acordul celui care s-a opus nu mai contează. Banii obținuți se împart între moștenitori, potrivit cotelor fiecăruia.
Ce pot face concret ceilalți moștenitori
Procesul nu e primul pas, ci ultimul. Înainte de instanță, frații pot încerca să se înțeleagă asupra valorii casei și asupra felului în care o împart. Unul o poate prelua și plăti cotele celorlalți. Dacă se ia în calcul o împărțire efectivă a casei, trebuie văzut dacă imobilul chiar permite asta.
Dacă discuțiile nu duc nicăieri, unul sau mai mulți coproprietari pot depune cererea de partaj judiciar. În proces se stabilesc ce bunuri se împart, cine are drepturi și ce cotă îi revine fiecăruia. Soluția finală depinde de situația concretă a casei.
Mai există o variantă, la care se gândesc mai puțini: vânzarea propriei cote, nu a întregii case. Articolul 634 din Codul civil o permite. Cumpărătorul devine coproprietar în locul celui care a vândut, dar nu primește automat o anumită cameră sau o anumită parte din curte.
Pentru moștenitorii care vor doar să iasă din proprietatea comună, partajul rămâne drumul sigur. Licitația nu e pedeapsa automată pentru orice ceartă în familie. E doar varianta la care se ajunge când nimeni nu vrea sau nu poate să păstreze casa.
