Ana Sasu
Fratele tău locuiește singur în casa moștenită de la părinți, deși imobilul vă aparține amândurora? Este o situație întâlnită în multe familii și poate genera conflicte serioase după dezbaterea succesiunii. Faptul că unul dintre moștenitori ocupă singur locuința nu înseamnă însă automat că trebuie să le plătească „chirie” celorlalți. În anumite condiții, coproprietarii care sunt împiedicați să folosească imobilul pot solicita despăgubiri pentru lipsa de folosință.
Moștenirea unei case împreună cu frații poate părea simplă pe hârtie, însă situația se complică atunci când un singur moștenitor rămâne în locuință. Ceilalți pot ajunge să se întrebe dacă au dreptul la bani pentru perioada în care nu folosesc proprietatea.
Codul civil reglementează drepturile coproprietarilor și stabilește o distincție importantă. Simplul fapt că un frate locuiește singur în imobil nu este suficient, în orice situație, pentru apariția obligației de a plăti despăgubiri.
Un element esențial este dacă folosința exclusivă se exercită împotriva voinței celorlalți coproprietari.
Cu alte cuvinte, există o diferență majoră între situația în care frații sunt de acord ca unul dintre ei să locuiască singur în casa părinților și situația în care ceilalți vor să folosească proprietatea, dar sunt împiedicați.
Faptul că fratele locuiește singur în casă nu înseamnă automat că datorează bani
După moartea părinților, o casă poate ajunge în coproprietatea mai multor copii.
Să presupunem că există trei frați și fiecare dobândește o anumită cotă din imobil. Unul dintre ei locuia deja împreună cu părinții și continuă să rămână în casă după decesul acestora.
Ceilalți doi au propriile locuințe.
Trec lunile sau chiar anii, iar fratele rămas în casa părintească o folosește singur.
Într-o asemenea situație apare frecvent întrebarea: trebuie să le plătească bani celorlalți?
Răspunsul nu este automat afirmativ.
Potrivit regulilor coproprietății, fiecare coproprietar are dreptul să utilizeze bunul comun, cu respectarea destinației sale și fără să îi împiedice pe ceilalți să își exercite propriile drepturi.
Cota de proprietate nu înseamnă neapărat că un anumit dormitor aparține unui frate, bucătăria altuia și sufrageria celui de-al treilea.
Până la partaj, drepturile lor privesc bunul aflat în coproprietate, potrivit cotelor deținute.
Problema apare atunci când unul dintre coproprietari transformă, în fapt, proprietatea comună într-una pe care numai el o poate utiliza.
Articolul 636 alineatul (2) din Codul civil prevede că acel coproprietar care exercită exclusiv folosința bunului comun împotriva voinței celorlalți coproprietari poate fi obligat la despăgubiri.
Expresia „împotriva voinței” este foarte importantă.
Dacă ceilalți frați au fost de acord ca unul dintre ei să locuiască acolo, situația trebuie analizată ținând cont de această înțelegere.
Lucrurile se schimbă însă dacă un frate spune clar că vrea să folosească și el proprietatea, solicită accesul, dar este refuzat.
De exemplu, poate cere o cheie, iar fratele care ocupă locuința refuză să i-o ofere.
Sau poate încerca să intre în casă, dar i se spune că nu mai are ce căuta acolo.
Într-o asemenea situație, discuția despre lipsa de folosință devine mult mai relevantă.
Cheia casei poate deveni o probă importantă într-un conflict între moștenitori
Unul dintre cele mai importante aspecte într-un asemenea litigiu este proba.
Nu este suficient ca un coproprietar să spună pur și simplu că nu a locuit în casa moștenită.
Trebuie analizat de ce nu a folosit-o.
A ales singur să nu meargă acolo?
A fost de acord ca fratele să rămână singur?
Sau a încercat să își exercite dreptul, dar a fost împiedicat?
Diferența poate fi esențială.
Refuzul de a oferi o cheie poate reprezenta un element relevant.
La fel se poate întâmpla dacă unul dintre moștenitori schimbă încuietorile și nu le oferă acces celorlalți.
Pot exista și mesaje în care acesta spune explicit că frații nu au voie să intre în locuință.
Dacă se ajunge în instanță, asemenea împrejurări pot conta.
Coproprietarul care solicită despăgubiri trebuie să își poată demonstra drepturile asupra imobilului.
Certificatul de moștenitor este unul dintre documentele importante.
Pot conta actele de proprietate și documentele de carte funciară, în funcție de situația concretă.
Acestea pot arăta cine sunt proprietarii și ce cote dețin.
După aceea trebuie demonstrată situația care a generat pretinsa lipsă de folosință.
Mesajele dintre frați pot fi importante.
Corespondența poate conta.
O notificare scrisă poate avea o relevanță deosebită deoarece poate arăta clar momentul în care un coproprietar a comunicat că nu mai acceptă situația.
Spre exemplu, unul dintre frați îi poate transmite celuilalt că dorește acces la locuință și solicită o cheie.
Dacă cererea este refuzată, există o dovadă concretă asupra pozițiilor celor două părți.
În materie civilă, cel care face o susținere în proces trebuie, ca regulă, să o dovedească.
Pot fi utilizate diferite mijloace de probă admise de lege, în funcție de împrejurări.
De aceea, o simplă ceartă verbală între frați poate fi mai dificil de demonstrat decât o solicitare formulată în scris.
Acest lucru nu înseamnă că o notificare creează automat dreptul la o anumită sumă.
Ea poate ajuta însă la stabilirea faptului că unul dintre coproprietari s-a opus folosirii exclusive a casei.
Nu există o „chirie” care se calculează automat din ziua în care au murit părinții
O altă confuzie frecventă privește valoarea banilor care ar putea fi solicitați.
Dacă fratele a locuit singur cinci ani în casa moștenită, ceilalți nu pot porni automat de la ideea că acesta le datorează cinci ani de chirie.
Despăgubirea pentru lipsa de folosință nu trebuie confundată cu o chirie stabilită printr-un contract de închiriere.
Între frați nu apare automat un contract de închiriere doar pentru că unul dintre ei locuiește în imobil.
Articolul 636 din Codul civil nu stabilește nici o sumă lunară fixă.
Nu există o regulă generală potrivit căreia un coproprietar trebuie să plătească automat o anumită valoare pentru fiecare lună petrecută singur în locuință.
Suma cerută trebuie justificată.
Pot conta valoarea folosinței imobilului, cota de proprietate a persoanei care solicită despăgubirea și perioada pentru care se dovedește lipsirea de folosință.
Într-un proces poate deveni necesară inclusiv o expertiză.
Un specialist poate fi chemat să ofere instanței elementele necesare pentru stabilirea valorii folosinței imobilului, atunci când această chestiune necesită cunoștințe de specialitate.
Să luăm un exemplu simplificat.
Doi frați moștenesc împreună o casă.
Unul locuiește acolo, iar celălalt trăiește în alt oraș.
Timp de trei ani, cel plecat nu solicită accesul și nu se opune situației.
Ulterior, relația dintre cei doi se deteriorează.
Fratele plecat spune:
— Vreau și eu să folosesc locuința. Dă-mi o cheie.
Celălalt răspunde:
— Nu primești nicio cheie. Casa este a mea cât timp locuiesc eu aici.
Din acel moment, situația capătă alte coordonate.
Nu înseamnă că exemplul stabilește automat data de la care se datorează bani. Instanța trebuie să analizeze toate împrejurările și probele.
Important este însă că data decesului părintelui nu reprezintă automat și momentul de la care începe o obligație de despăgubire pentru lipsa de folosință.
Acest detaliu este esențial pentru familiile în care un copil a continuat să locuiască în casa părintească ani întregi cu acceptul tacit sau explicit al celorlalți.
Situația trebuie analizată concret, nu doar prin numărarea lunilor trecute de la deces.
Fratele care plătește facturile nu devine automat proprietar pe o parte mai mare din casă
Un alt conflict frecvent apare în jurul cheltuielilor.
Fratele care locuiește singur în casă poate spune:
— Eu am plătit impozitul.
— Eu am plătit curentul.
— Eu am reparat acoperișul.
— Eu am schimbat centrala.
— Eu am întreținut casa.
De aici poate apărea ideea că ar avea automat dreptul la o cotă mai mare din proprietate.
Lucrurile nu funcționează însă atât de simplu.
Plata unor facturi sau efectuarea unor reparații nu modifică automat cotele de proprietate stabilite potrivit actelor și succesiunii.
Cheltuielile efectuate pot genera discuții distincte între coproprietari, în funcție de natura lor și de dovezile existente.
Trebuie făcută și diferența între cheltuielile strict personale și cele necesare pentru conservarea proprietății.
Dacă un frate locuiește singur în casă și consumă energie electrică, apă sau gaze, situația acestor facturi nu este neapărat identică cu cea a unei reparații necesare la acoperișul imobilului comun.
Fiecare categorie trebuie analizată separat.
Frații pot evita o parte dintre conflicte printr-o înțelegere clară.
Pot stabili cine folosește casa.
Pot decide cine are cheie.
Pot conveni cum se împart anumite cheltuieli.
Dacă unul dintre ei rămâne singur în imobil, se poate stabili prin acord și dacă va plăti o anumită sumă celorlalți.
O înțelegere scrisă este mult mai ușor de dovedit ulterior decât o discuție de familie purtată la masa din bucătărie.
Problemele apar frecvent tocmai pentru că lucrurile sunt lăsate neclarificate ani întregi.
„Lasă-l să stea acolo.”
„Vedem noi mai târziu.”
„Doar suntem frați.”
După câțiva ani, relațiile se pot schimba.
Unul dintre frați poate avea nevoie de bani.
Altul poate dori să vândă.
Un alt moștenitor poate considera că nu este corect ca proprietatea comună să fie utilizată gratuit de o singură persoană.
Iar discuția care putea fi rezolvată inițial printr-un acord ajunge în instanță.
Ce poți face dacă fratele refuză accesul în casa moștenită
Primul lucru important este clarificarea situației juridice a proprietății.
Trebuie să fie stabilit cine sunt coproprietarii și ce drepturi au.
Dacă succesiunea nu a fost dezbătută, situația poate necesita mai întâi demersurile specifice moștenirii.
Dacă există deja certificatul de moștenitor și cotele sunt cunoscute, discuția se poate concentra asupra folosinței imobilului.
Dacă un frate dorește să folosească proprietatea, este util ca această poziție să fie comunicată clar.
În funcție de situație, poate fi cerut accesul în locuință.
Poate fi solicitată o cheie.
Poate fi propus un acord privind modul de utilizare.
Dacă frații nu se înțeleg, legea oferă și posibilitatea stabilirii modului de folosință prin hotărâre judecătorească.
Articolul 639 din Codul civil permite stabilirea modului de folosire a bunului comun atunci când coproprietarii nu ajung la o înțelegere.
Această procedură nu trebuie confundată cu partajul.
Stabilirea folosinței răspunde, în esență, la întrebarea:
„Cum utilizăm proprietatea cât timp rămânem coproprietari?”
Partajul răspunde unei alte întrebări:
„Cum încetăm coproprietatea?”
Dacă frații nu mai doresc să dețină împreună casa, poate fi analizată varianta partajului.
În funcție de situație, imobilul poate ajunge unuia dintre coproprietari, cu plata sumelor corespunzătoare către ceilalți, ori pot exista alte soluții prevăzute de lege și stabilite prin acord sau în cadrul procedurii judiciare.
Despăgubirea pentru lipsa de folosință are însă un scop diferit.
Ea privește perioada în care un coproprietar susține că a fost împiedicat să își exercite dreptul de folosință asupra bunului comun.
De aceea, cele două cereri nu trebuie confundate.
Situațiile de acest tip pot deveni complicate, mai ales atunci când folosirea exclusivă durează de ani de zile, au existat înțelegeri verbale, unul dintre moștenitori a investit bani în proprietate, iar ceilalți au avut poziții diferite de-a lungul timpului.
Un exemplu poate arăta de ce fiecare caz trebuie analizat separat.
Trei frați moștenesc casa părinților.
Primul locuiește în ea.
Al doilea trăiește în străinătate și spune explicit că nu îl deranjează situația.
Al treilea solicită acces, dar este refuzat.
Deși toți trei sunt coproprietari, situația celui de-al doilea nu este neapărat identică cu cea a celui de-al treilea.
Tocmai de aceea nu există o regulă simplă de tipul: „Dacă un frate stă singur în casa moștenită, trebuie să plătească automat chirie tuturor.”
Elementul central este modul în care este exercitată folosința exclusivă și poziția celorlalți coproprietari.
Dacă ai ajuns într-o asemenea situație, păstrarea documentelor și a comunicărilor poate fi foarte importantă.
Actele care demonstrează dreptul de proprietate trebuie păstrate.
La fel și mesajele prin care ai cerut accesul.
Dacă ai primit un refuz în scris, acesta poate avea relevanță.
Dacă există cheltuieli suportate pentru proprietate, și documentele aferente acestora pot conta.
În cazul unui conflict serios, situația concretă ar trebui discutată cu un avocat sau notar, după caz, deoarece drepturile și eventualele pretenții depind de actele existente, cotele succesorale, înțelegerile dintre coproprietari și probele disponibile.
Așadar, dacă fratele tău locuiește singur în casa moștenită, simpla sa prezență în imobil nu îl transformă automat într-un „chiriaș” al celorlalți moștenitori.
Însă dacă folosește exclusiv proprietatea împotriva voinței tale și te împiedică să îți exerciți drepturile de coproprietar, poate apărea posibilitatea solicitării unor despăgubiri.
Iar într-un eventual proces, diferența dintre „nu am locuit acolo” și „am vrut să folosesc proprietatea, dar am fost împiedicat” poate deveni una dintre cele mai importante chestiuni ale întregului dosar.
Sursa foto: Arhivă
