Georgescu Dragos
Impozit dublu pentru românii care și-au închis balconul fără acte. Proprietarii care au făcut modificări în apartamente fără respectarea procedurilor legale trebuie să fie atenți la noile reguli. În anumite situații, închiderea balconului sau transformarea acestuia într-o extensie a sufrageriei ori bucătăriei poate atrage nu doar amenzi, ci și o majorare cu 100% a impozitului pe clădire. Regulile fac însă diferența între o simplă închidere exterioară a balconului și intervențiile care modifică apartamentul.
Ai balconul închis? Riști să plătești impozit dublu. Noile reguli pentru proprietarii de apartamente
Pentru foarte mulți români care locuiesc la bloc, balconul a devenit în ultimii ani mai mult decât un spațiu exterior.
Unii proprietari l-au închis pentru a se proteja de frig, ploaie sau praf. Alții l-au transformat în spațiu de depozitare, birou sau zonă de relaxare.
Există însă și apartamente în care balconul a fost integrat complet în sufragerie sau bucătărie.
Peretele dintre cele două spații a fost îndepărtat, caloriferele au fost mutate, instalațiile au fost modificate, iar suprafața balconului a devenit practic parte din camera principală.
Problema apare atunci când asemenea lucrări au fost realizate fără documentele cerute de lege.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, aduce reguli importante pentru construcțiile și intervențiile realizate fără respectarea procedurilor de autorizare.
Una dintre prevederile care atrage cel mai mult atenția proprietarilor este posibilitatea majorării cu 100% a impozitului pe clădire în cazul unor lucrări neautorizate care nu au fost regularizate.
Cu alte cuvinte, în situațiile prevăzute de lege, impozitul poate ajunge să fie dublu.
Important este însă un detaliu: simplul fapt că cineva are geamuri montate pe balcon nu înseamnă automat că de a doua zi va primi un impozit dublu.
Contează natura lucrării, actele existente și constatarea făcută de autoritatea locală competentă.
Când se poate dubla impozitul pe locuință
Noua reglementare prevede că, pentru clădirile executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea, valoarea impozitului pe clădiri se poate majora cu 100%.
Majorarea intervine de la data la care autoritatea publică locală competentă constată situația de construire neautorizată.
Ea continuă până când proprietarul obține autorizația de regularizare sau până când lucrările realizate fără respectarea legii sunt desființate, după caz.
Este o diferență importantă.
Nu vorbim despre o taxă suplimentară aplicată doar metrului pătrat de balcon.
În interpretarea prezentată în legătură cu noile prevederi, majorarea privește impozitul aferent clădirii vizate de situația neautorizată.
Pentru proprietarul unui apartament, consecința poate deveni astfel mult mai costisitoare decât și-ar imagina atunci când decide să facă o modificare aparent minoră.
Mai există un aspect esențial.
Faptul că proprietarul plătește impozitul majorat nu înseamnă că lucrarea devine legală.
Cu alte cuvinte, plata impozitului dublu nu funcționează ca o „taxă de legalizare”.
Proprietarul trebuie în continuare să rezolve situația lucrării conform procedurilor prevăzute de legislație.
În plus, majorarea impozitului nu exclude automat celelalte sancțiuni care pot apărea pentru încălcarea disciplinei în construcții.
Așadar, ideea „plătesc mai mult și pot păstra modificarea așa cum este” este greșită.
Balcon închis și balcon unit cu sufrageria nu sunt același lucru
Una dintre cele mai importante diferențe pe care proprietarii trebuie să le înțeleagă este cea dintre simpla închidere a balconului și integrarea acestuia într-o cameră.
La prima vedere, cele două situații pot părea similare.
Din punct de vedere tehnic și juridic, lucrurile pot fi însă foarte diferite.
În cazul unei simple închideri exterioare a balconului, fără intervenții asupra structurii clădirii și fără transformări majore ale apartamentului, noul Cod permite, în anumite condiții, utilizarea unei proceduri simplificate.
Asta nu înseamnă că proprietarul poate chema direct echipa de muncitori și poate monta orice tip de tâmplărie dorește.
Procedura presupune notificarea autorității locale și existența documentației tehnice cerute.
Trebuie respectate inclusiv condițiile privind aspectul exterior al clădirii.
Situația devine mai complicată atunci când proprietarul vrea să transforme balconul într-o extensie a sufrageriei.
Să presupunem că există un apartament cu living și balcon.
Proprietarul elimină ușa și fereastra dintre ele.
Apoi decide să îndepărteze și o parte din zid.
Mută caloriferul.
Modifică instalația electrică.
Ridică nivelul pardoselii.
La final, balconul nu mai funcționează ca balcon.
A devenit efectiv parte din living.
Într-o asemenea situație trebuie analizat exact ce intervenții au fost făcute și dacă acestea afectează elemente pentru care legislația impune autorizație, expertize sau alte documente.
Cu cât intervenția este mai amplă, cu atât riscul ca simpla procedură de notificare să nu fie suficientă este mai mare.
Ce trebuie să facă proprietarul înainte să închidă balconul
Una dintre noutățile importante este existența unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări de închidere a balcoanelor și logiilor.
Simplificată nu înseamnă însă lipsită de reguli.
Înainte să înceapă lucrarea, proprietarul trebuie să verifice situația concretă la autoritatea locală competentă.
Notificarea trebuie însoțită de documentația tehnică necesară, realizată de specialiști.
Autoritatea poate analiza proiectul și poate solicita, după caz, documente suplimentare.
De asemenea, poate constata că lucrarea dorită depășește condițiile procedurii simplificate și că este necesară o autorizație.
Un alt element important este aspectul exterior al blocului.
Balconul face parte din imaginea fațadei.
De aceea, faptul că se află în dreptul proprietății unei persoane nu înseamnă că proprietarul poate modifica exteriorul clădirii oricum dorește.
Tâmplăria, culoarea, forma și modul de închidere pot trebui să respecte cerințele stabilite pentru clădire și zona în care aceasta se află.
Pentru anumite situații, Codul permite mecanismul aprobării tacite după expirarea termenelor legale aplicabile notificării.
Dar nici această procedură nu trebuie interpretată drept libertatea de a executa orice intervenție.
Lucrarea trebuie să corespundă documentației depuse și condițiilor prevăzute de lege.
Ce se întâmplă cu balcoanele închise în urmă cu mai mulți ani
Aceasta este probabil întrebarea care îi interesează cel mai mult pe proprietari.
În România există numeroase apartamente cu balcoane închise în urmă cu 10, 20 sau chiar 30 de ani.
Unele lucrări au fost realizate cu documente.
Altele, nu.
Există și proprietari care au cumpărat apartamentul după efectuarea modificării și nici măcar nu cunosc exact situația actelor.
Noul Cod introduce mecanisme de regularizare pentru lucrările executate fără respectarea procedurilor legale.
Prin urmare, primul pas nu ar trebui să fie panica.
Primul pas ar trebui să fie verificarea documentelor.
Proprietarul trebuie să afle ce apare în actele apartamentului, în documentația cadastrală și în evidențele autorităților.
Dacă situația din acte nu corespunde cu cea din teren, este important să afle dacă modificarea poate fi regularizată și ce documentație este necesară.
Pentru anumite balcoane închise fără extinderea construcției pe domeniul public poate exista posibilitatea obținerii unei autorizații de regularizare, dacă sunt îndeplinite condițiile urbanistice și tehnice.
Nu toate lucrările pot fi însă tratate identic.
Un balcon închis cu tâmplărie este o situație.
Un perete eliminat este alta.
O intervenție asupra structurii de rezistență reprezintă o situație și mai serioasă.
De aceea, proprietarii nu ar trebui să pornească de la ideea că „vecinul a făcut la fel și nu a avut nicio problemă”.
Situația juridică și tehnică trebuie verificată individual.
Problemele pot apărea atunci când proprietarul vrea să vândă apartamentul
Lucrările făcute fără acte pot deveni o problemă și atunci când proprietarul decide să vândă locuința.
Mulți oameni ignoră ani întregi neconcordanțele dintre apartamentul real și documentația lui.
Cât timp locuiesc acolo și nu apare un control sau o altă situație care să necesite verificarea documentelor, problema poate rămâne ascunsă.
Lucrurile se pot schimba în momentul vânzării.
Cumpărătorul poate solicita documentele cadastrale.
Banca poate analiza situația locuinței dacă achiziția se face prin credit.
Notarul și specialiștii implicați în tranzacție pot avea nevoie de documente care să reflecte situația juridică a imobilului.
Dacă apartamentul din acte nu corespunde cu cel existent în realitate, tranzacția se poate complica.
Proprietarul poate ajunge astfel în situația de a încerca să rezolve în câteva săptămâni o modificare făcută cu mulți ani înainte.
Tocmai de aceea, verificarea actelor din timp poate fi mult mai utilă decât așteptarea momentului în care apartamentul trebuie vândut urgent.
Plata impozitului dublu nu înseamnă intrarea în legalitate
Aceasta este una dintre cele mai importante precizări din noile reguli.
Să presupunem că autoritatea constată existența unei lucrări neautorizate pentru care sunt îndeplinite condițiile majorării fiscale.
Impozitul pe clădire este majorat cu 100%.
Proprietarul îl plătește.
Problema nu este rezolvată.
Majorarea fiscală și legalitatea lucrării sunt două lucruri diferite.
Proprietarul trebuie să înceapă demersurile necesare pentru regularizare sau, dacă aceasta nu este posibilă, poate ajunge în situația de a trebui să desființeze intervenția.
Mai mult, Codul prevede că plata impozitului majorat nu înlătură aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții.
Așadar, costul real al unei modificări făcute fără documente poate deveni mult mai mare decât prețul inițial al lucrării.
Pot exista costuri pentru documentație.
Expertize.
Proiectare.
Regularizare.
Amenzi, în funcție de situație.
Refacerea lucrării.
Iar peste acestea poate apărea și impozitul majorat.
O economie făcută la început prin evitarea documentelor poate deveni, în final, o cheltuială mult mai mare.
Ce ar trebui să verifice cei care au deja balconul închis
Proprietarii care se află într-o asemenea situație nu trebuie să presupună automat că vor plăti impozit dublu.
Există câteva întrebări importante.
Când a fost făcută lucrarea?
Ce modificări au fost efectuate?
Există autorizație, notificare sau alte documente?
A fost modificat doar exteriorul balconului?
A fost eliminată zidăria dintre balcon și cameră?
Au fost mutate instalații?
Situația reală a apartamentului corespunde documentației cadastrale?
Lucrarea poate fi regularizată?
Răspunsurile pot schimba complet situația.
În cazul unei intervenții vechi, este recomandată verificarea documentelor înainte de a lua orice decizie.
Dacă proprietarul nu știe ce procedură i se aplică, informațiile trebuie cerute autorității locale competente și, atunci când situația este mai complicată, unui arhitect, inginer, cadastrist sau specialist în domeniu.
Cei care vor să renoveze de acum înainte trebuie să fie mult mai atenți
Pentru proprietarii care doar se gândesc să închidă balconul, situația este mai simplă.
Au posibilitatea să verifice regulile înainte de lucrare.
Este cea mai sigură variantă.
Înainte de a plăti tâmplăria sau echipa de muncitori, trebuie stabilit ce documente sunt necesare.
Mai ales atunci când proiectul presupune eliminarea unor pereți, schimbarea compartimentării sau modificarea instalațiilor, nu este indicat ca proprietarul să decidă singur că lucrarea este „minoră”.
Un perete poate părea neimportant pentru cineva fără pregătire tehnică.
Pentru structura unei clădiri, situația poate fi cu totul alta.
Același lucru este valabil pentru fațadă.
Faptul că alte zece apartamente din bloc au balcoane închise diferit nu reprezintă automat o justificare legală pentru o nouă intervenție.
Noile reguli pun accent tocmai pe respectarea procedurilor și pe posibilitatea regularizării situațiilor existente.
Impozitul se poate dubla până când problema este rezolvată
Cea mai importantă informație pentru proprietari rămâne aceasta: în cazurile de construire neautorizată prevăzute de noul Cod, impozitul pe clădire poate fi majorat cu 100% de la momentul constatării de către autoritatea locală competentă.
Majorarea nu trebuie confundată cu o amendă plătită o singură dată.
Ea se menține până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrării realizate nelegal, după situația concretă.
Închiderea balconului nu trebuie însă prezentată ca o faptă care produce automat un impozit dublu pentru fiecare proprietar.
Diferența o fac actele și tipul lucrării.
Un balcon închis printr-o procedură legală nu se află în aceeași situație cu unul modificat fără documentele necesare.
La fel, simpla montare a unei închideri exterioare nu trebuie confundată cu demolarea zidului dintre balcon și sufragerie.
Pentru proprietarii care au făcut asemenea modificări în trecut, cea mai prudentă soluție este verificarea situației juridice și tehnice înainte ca problema să apară în timpul unei vânzări, al unui control sau al altei proceduri administrative.
Iar pentru cei care vor să înceapă acum lucrările, regula este și mai simplă: documentele trebuie verificate înainte de primul perete spart și înainte de montarea tâmplăriei.
Pentru că, după noile reguli, un balcon câștigat în plus la sufragerie poate ajunge să coste mult mai mult decât renovarea propriu-zisă.
