Georgescu Dragos
Cumpărarea unui apartament este, pentru mulți români, una dintre cele mai importante investiții din viață. Tocmai de aceea, entuziasmul legat de preț, zonă, renovare sau priveliște nu ar trebui să înlocuiască verificările juridice. Un apartament poate arăta impecabil și poate avea un preț atractiv, dar adevărata lui situație nu se vede în fotografiile din anunț. Se vede, în primul rând, în acte.
Ce trebuie să verifici în cartea funciară înainte să cumperi un apartament. Detaliul care te poate salva de o mare problemă
Unul dintre cele mai importante documente este extrasul de carte funciară pentru informare. ANCPI arată că acesta reflectă situația cadastral-juridică a imobilului la momentul întocmirii și conține informații despre suprafață, descriere, dreptul de proprietate și eventualele sarcini existente asupra imobilului.
Cu alte cuvinte, înainte să dai un avans sau să semnezi o promisiune de vânzare, cartea funciară te poate ajuta să descoperi dacă persoana din fața ta este cu adevărat proprietarul, dacă apartamentul este ipotecat, dacă există interdicții sau dacă datele din acte corespund cu ceea ce ți se prezintă.
Primul lucru: cine este proprietarul din acte
Pare banal, dar aceasta este una dintre primele verificări care trebuie făcute.
Numele persoanei care vinde apartamentul trebuie să corespundă cu titularul dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.
Dacă apartamentul este deținut de două sau mai multe persoane, situația se complică.
De exemplu, poate fi vorba despre soți, frați, moștenitori sau coproprietari care au cote diferite.
Dacă în anunț vorbești doar cu o singură persoană, dar în cartea funciară apar trei proprietari, nu trebuie să presupui că unul dintre ei poate decide singur totul.
Trebuie clarificat cine are dreptul să vândă și în ce condiții.
Un apartament poate fi deținut, spre exemplu, în cote de 1/2 și 1/2 sau în alte proporții.
Aceste informații trebuie analizate înainte de plata unui avans.
Verifică exact ce drept de proprietate este înscris
Nu este suficient să vezi un nume.
Trebuie verificată și natura dreptului înscris.
Cartea funciară este un registru de publicitate imobiliară în care se înscriu drepturile asupra imobilelor, iar extrasul pentru informare arată situația cadastral-juridică existentă la momentul emiterii.
În unele situații pot apărea drepturi sau sarcini care influențează modul în care proprietatea poate fi transmisă.
De aceea, dacă există formulări pe care nu le înțelegi, nu încerca să le interpretezi după informații găsite întâmplător pe internet.
Întreabă notarul.
O formulare juridică aparent neimportantă poate avea consecințe foarte concrete.
Partea despre sarcini este cea pe care nu trebuie să o sari
Aici se află unul dintre cele mai importante „detalii” ale cărții funciare.
Extrasul pentru informare conține eventualele sarcini existente asupra imobilului.
Pot apărea, în funcție de situație, ipoteci sau alte înscrieri relevante.
O ipotecă nu înseamnă automat că apartamentul nu poate fi vândut.
Există tranzacții perfect legale în care apartamentul vânzătorului este ipotecat, iar creditul este stins prin mecanismul stabilit împreună cu banca și notarul.
Problema apare atunci când cumpărătorul nu știe că sarcina există sau presupune că aceasta „dispare singură”.
Nu funcționează așa.
Dacă vezi o ipotecă înscrisă în cartea funciară, trebuie să afli:
cine este creditorul;
care este situația obligației;
cum urmează să fie radiată ipoteca;
în ce moment al tranzacției se face acest lucru.
Abia după ce mecanismul juridic și financiar este clar, poți lua o decizie în cunoștință de cauză.
O interdicție de înstrăinare poate schimba complet situația
În cartea funciară pot fi notate și anumite interdicții.
Legislația prevede situații în care pot exista interdicții de înstrăinare sau de grevare înscrise în cartea funciară.
Dacă găsești o asemenea mențiune, nu trebuie să o ignori.
Un apartament poate fi prezentat în anunț drept „gata de vânzare”, dar situația juridică poate impune îndeplinirea unor condiții înainte ca tranzacția să poată avea loc.
Asta este foarte important mai ales când cumpărătorul este presat să lase rapid un avans.
Replica:
„Mai sunt încă doi interesați și trebuie să decizi astăzi”
nu este un motiv suficient pentru a renunța la verificări.
Mai bine pierzi un apartament decât să intri într-o tranzacție pe care nu ai înțeles-o.
Verifică numărul cadastral
Un alt element esențial este identificarea exactă a apartamentului.
Fiecare imobil înscris are elemente de identificare cadastrală.
Trebuie să te asiguri că documentul primit se referă chiar la apartamentul pe care îl vizionezi.
Pare imposibil de confundat, dar într-un bloc pot exista apartamente asemănătoare, boxe, locuri de parcare sau alte spații cu evidențe distincte.
ANCPI oferă inclusiv servicii pentru identificarea numărului cadastral și a cărții funciare după imobil sau după proprietar.
Compară adresa, numărul apartamentului și datele cadastrale.
Orice neconcordanță trebuie lămurită înainte de a merge mai departe.
Suprafața din anunț trebuie comparată cu cea din acte
„Apartament de 80 mp.”
Sună foarte bine.
Dar despre ce suprafață vorbim?
Suprafață utilă?
Construită?
Totală?
Include balconul?
Include anumite cote?
Extrasul de carte funciară pentru informare conține informații privind suprafața și descrierea imobilului.
Aceste date trebuie comparate cu ceea ce scrie în anunț și cu documentația cadastrală.
Diferențele mici trebuie explicate.
Diferențele mari trebuie să te facă și mai atent.
Un apartament poate părea mai mare în fotografii datorită obiectivului folosit sau modului în care este mobilat, dar suprafața juridică este cea din documente.
Atenție la recompartimentările făcute după cumpărare
Ai găsit un apartament superb, cu bucătărie open-space și living uriaș.
Problema este că apartamentul din acte s-ar putea să arate diferit.
Proprietarii fac uneori modificări interioare după cumpărare.
Pereți eliminați.
Uși mutate.
Spații unite.
Balcoane închise.
Destinația unor încăperi schimbată.
Unele modificări pot necesita documentație și actualizarea datelor cadastrale, în funcție de natura lucrărilor și de legislația aplicabilă.
De aceea, compară schița cadastrală cu apartamentul real.
Dacă pe schiță vezi trei camere separate, iar în realitate există un living uriaș rezultat din eliminarea unor pereți, întreabă ce acte există pentru modificare.
Nu presupune că „așa au făcut toți vecinii”.
Apartamentul poate avea și o boxă sau un loc de parcare, dar sunt ele în acte?
Aceasta este una dintre capcanele frecvente din anunțurile imobiliare.
„Apartament + boxă + loc de parcare.”
Preț excelent.
Dar trebuie verificat ce cumperi efectiv.
Boxa poate avea evidență distinctă.
Locul de parcare poate avea propriul număr cadastral.
Sau, în unele situații, nu este vorba despre proprietate, ci despre un alt tip de drept ori simplă folosință.
Nu presupune că faptul că proprietarul parchează de zece ani într-un anumit loc înseamnă că acel loc îi aparține.
Cere actele.
Dacă plătești suplimentar pentru locul de parcare, trebuie să știi exact ce drept dobândești asupra lui.
Uită-te dacă există ipoteci vechi care nu au fost radiate
Uneori, un credit a fost achitat, dar situația din cartea funciară trebuie verificată separat.
Dacă o ipotecă apare încă înscrisă, este nevoie de clarificare.
Nu accepta pur și simplu explicația:
„Creditul este plătit de mult.”
Poate fi adevărat.
Dar ceea ce te interesează este situația juridică actuală a apartamentului și modul în care înscrierea respectivă va fi radiată.
Regulamentele de carte funciară conțin reguli privind înscrierea și radierea ipotecilor și a altor drepturi ori sarcini.
Pentru cumpărător, regula practică este simplă: orice sarcină trebuie explicată înainte de semnare.
Nu te baza pe un extras vechi
Aici apare o greșeală foarte simplă.
Proprietarul îți trimite un PDF.
„Uite cartea funciară.”
Te uiți rapid și pare totul în regulă.
Dar când a fost emis extrasul?
Acum două zile?
Acum șase luni?
Acum doi ani?
ANCPI precizează că extrasul pentru informare reprezintă situația cadastral-juridică la momentul întocmirii acestuia.
Prin urmare, un document vechi îți arată situația de atunci, nu garantează că aceasta este identică astăzi.
Într-o tranzacție importantă, verificările trebuie făcute pe documente actualizate.
Extrasul pentru informare nu este același lucru cu extrasul pentru autentificare
Este importantă această diferență.
Cumpărătorul poate consulta un extras pentru informare pentru a verifica situația imobilului.
La încheierea actului autentic de vânzare, notarul folosește procedura și documentele specifice autentificării.
OCPI-urile listează separat serviciul de extras de carte funciară pentru informare și extrasul de carte funciară pentru autentificare.
Asta înseamnă că extrasul pentru informare este extrem de util înainte de tranzacție, dar nu trebuie confundat cu verificările finale efectuate în procedura notarială.
Verifică dacă apartamentul provine dintr-o moștenire
Nu este nimic neobișnuit să cumperi un apartament moștenit.
Dar trebuie urmărit lanțul actelor.
Dacă proprietarul actual a dobândit apartamentul prin succesiune, actele care justifică dreptul său trebuie să fie în regulă.
Mai ales atunci când există mai mulți moștenitori, trebuie verificat cine figurează efectiv în cartea funciară.
O persoană poate spune:
„Apartamentul a rămas de la mama și frații mei sunt de acord.”
Cumpărătorul nu trebuie să construiască tranzacția pe acorduri verbale de familie.
Contează actele.
Apartamentul cumpărat prin credit poate avea mai multe înscrieri
Dacă proprietarul a cumpărat locuința cu finanțare bancară, în cartea funciară pot apărea ipoteci și, în anumite situații, alte înscrieri asociate.
Legislația și regulamentele cadastrale prevăd înscrierea ipotecilor în cartea funciară.
Nu trebuie să te sperii automat.
Dar trebuie să înțelegi exact situația.
Dacă prețul apartamentului urmează să fie folosit pentru stingerea creditului vânzătorului, mecanismul trebuie stabilit împreună cu banca și notarul.
Nu transfera sume importante pe baza unor promisiuni verbale.
Citește toate rubricile, nu doar numele proprietarului
Mulți cumpărători se uită la cartea funciară doar pentru a verifica numele vânzătorului.
Este insuficient.
Documentul trebuie citit integral.
Trebuie urmărite identificarea imobilului, descrierea, suprafața, titularii drepturilor și înscrierile privind sarcinile.
Dacă apare o mențiune pe care nu o înțelegi, întreabă înainte să dai bani.
Nu după.
Este mult mai ușor să clarifici o problemă înainte de semnarea unei promisiuni decât să încerci să recuperezi un avans după apariția unui conflict.
Detaliul care ar trebui să te oprească imediat
Nu există o singură formulare magică ce înseamnă automat „nu cumpăra”.
Dar există o situație care trebuie să te facă să oprești tranzacția până la clarificare:
orice neconcordanță între ceea ce ți se spune și ceea ce apare în cartea funciară.
Vânzătorul spune că este singurul proprietar, dar în carte apar două persoane?
Oprește-te.
Ți se spune că apartamentul este „fără sarcini”, dar apare o ipotecă?
Oprește-te și cere explicații.
Anunțul spune 85 mp, dar documentele indică o suprafață semnificativ diferită?
Clarifică.
Ți se vinde și parcare, dar aceasta nu apare nicăieri în documentele prezentate?
Nu plăti pentru ea până nu afli situația juridică.
Problema nu este neapărat existența unei ipoteci sau a unei particularități juridice.
Problema este diferența dintre poveste și documente.
Nu da avans doar pentru că apartamentul este „foarte căutat”
Presiunea este una dintre cele mai eficiente metode prin care cumpărătorii sunt determinați să sară peste verificări.
„Mai vine cineva diseară.”
„Am deja două oferte.”
„Dacă nu lași 2.000 de euro acum, îl dau altcuiva.”
Poate fi adevărat.
Poate fi doar o tehnică de negociere.
Indiferent de situație, suma este suficient de importantă încât să nu iei decizia fără documente.
Înainte de rezervare sau antecontract, trebuie să știi cine este proprietarul, care este situația juridică a apartamentului și ce se întâmplă cu banii tăi dacă tranzacția nu poate fi finalizată.
Cartea funciară nu înlocuiește toate celelalte verificări
Un extras fără probleme nu înseamnă că apartamentul este automat o achiziție bună.
Mai trebuie verificate și alte lucruri.
Actele de proprietate.
Situația cadastrală.
Eventualele modificări făcute în apartament.
Certificatul fiscal.
Situația față de asociația de proprietari.
Actele privind locul de parcare sau boxa.
Pentru blocurile noi, documentele construcției și ale dezvoltatorului.
Starea tehnică a imobilului.
Riscul seismic, acolo unde este relevant.
Instalațiile.
Vecinii.
Costurile de întreținere.
Cartea funciară este o piesă extrem de importantă, dar nu este singura piesă.
Cum poți obține un extras pentru informare
ANCPI pune la dispoziție serviciul de eliberare a extrasului de carte funciară pentru informare, inclusiv online.
Pe site-urile oficiilor teritoriale există și formulare pentru extras de informare, certificat de sarcini și alte servicii cadastrale.
Este util să verifici documentele înainte de a te atașa emoțional de apartament.
Mulți cumpărători procedează invers.
Își imaginează mobila.
Camera copilului.
Unde va sta televizorul.
Ce culoare vor avea pereții.
Și abia apoi întreabă de acte.
Ordinea mai sănătoasă este exact invers.
Întâi verifici.
Apoi te îndrăgostești de apartament.
De ce merită să mergi cu actele la notar înainte să dai o sumă mare
Notarul va face verificările necesare pentru autentificarea vânzării, dar dacă urmează să dai un avans important printr-o promisiune de vânzare, este prudent ca documentele să fie analizate înainte.
Mai ales dacă există ipoteci, coproprietari, moșteniri, procuri, modificări cadastrale sau alte particularități.
Un apartament de 100.000 sau 150.000 de euro nu este locul potrivit pentru presupuneri.
Dacă ceva nu este clar, cere explicații în scris și verifică actele.
Câteva ore petrecute pentru verificări pot preveni luni sau chiar ani de probleme.
Cartea funciară poate părea un document tehnic și greu de citit, însă ascunde informații esențiale pentru orice cumpărător. Numele proprietarului, suprafața, identificarea cadastrală și mai ales sarcinile sunt elemente care trebuie verificate înainte ca banii să plece din cont.
Cel mai periculos semn nu este neapărat o ipotecă sau o situație juridică mai complicată. Multe astfel de situații pot fi rezolvate legal.
Semnalul de alarmă adevărat este atunci când actele spun altceva decât vânzătorul. În acel moment, tranzacția trebuie oprită până când diferența este explicată și documentată.
Pentru o achiziție atât de importantă, regula este simplă: nu cumpăra doar apartamentul pe care îl vezi. Cumpără numai după ce ai înțeles și apartamentul care există în acte.
