Mirela Loșniță
Potrivit unei analize recente, refinanțarea creditelor ipotecare este mai avantajoasă atunci când sunt alese dobânzile fixe pe termen scurt, de 2–3 ani. În aceste condiții, rata lunară poate fi cu aproape 20% mai mică față de creditele cu dobândă variabilă, oferind atât costuri reduse, cât și stabilitate pe termen scurt. Pe măsură ce perioada de dobândă fixă se prelungește, rata lunară crește, însă creditele cu dobândă fixă pe 5 ani oferă un grad mai ridicat de protecție împotriva fluctuațiilor pieței.
Cum poți să obţii rate cu aproape 20% mai mici la creditele ipotecare
Analiza arată că refinanțarea cu dobândă fixă pe 2–3 ani generează cele mai mici rate lunare, cu un cost semnificativ mai redus față de variantele cu dobândă variabilă. Concret, dobânzile fixe pe 2–3 ani se situează sub pragul de 6%, în timp ce dobânzile variabile ajung, în medie, la aproximativ 8,5%.
„Rata lunară la un credit de refinanţare este cu aproape 20% mai mică la ofertele cu dobândă fixă pe 2-3 ani, comparativ cu ofertele cu dobândă variabilă. Creditele cu dobânzi fixe pe 2-3 ani sunt oferite la o rată medie a dobânzii de sub 6%, faţă de 8,5% în cazul creditelor cu dobândă variabilă”, susţin autorii analizei.
Studiul a evaluat aproape 100 de oferte de refinanțare a creditelor ipotecare, pentru a identifica soluția care asigură cea mai mică rată lunară. Simularea a avut în vedere un credit de 200.000 de lei, refinanțat pe 20 de ani, cu un raport loan-to-value de 66%. În acest context, cele mai avantajoase soluții sunt creditele cu dobândă introductorie, adică acele împrumuturi care oferă dobândă fixă pentru o perioadă inițială, urmată de trecerea la dobândă variabilă.
„Pentru a simula rata lunară, a fost luat în calcul un credit de 200.000 lei, refinanţat pe o perioadă de 20 ani, în condiţiile unui raport loan-to-value de 66%. În actualul context, cea mai bună opţiune pentru reducerea ratei prin refinanţare o reprezintă creditele cu dobândă introductorie, acele credite în care dobânda este fixă pentru o perioadă iniţială de câţiva ani, după care devine variabilă”, arată cercetarea.
Costurile cresc odată cu extinderea perioadei de dobândă fixă
Conform datelor analizate, cea mai mică rată lunară este obținută în cazul creditelor cu dobândă fixă pe 2–3 ani, unde suma de plată ajunge la aproximativ 1.400 de lei pe lună. Diferența dintre o dobândă fixă pe 2 ani și una pe 3 ani este relativ mică, de circa 20 de lei lunar.
„Cea mai mică rată lunară se obţine în cazul creditelor cu dobânzi fixe pe 2-3 ani, suma de plată fiind de aproximativ 1.400 de lei pe lună în exemplul analizat. În medie, diferenţa medie dintre o dobândă fixă pe 2 ani şi una pe 3 ani este redusă (de aproape 20 lei la nivelul ratei lunare din exemplu)”, mai arată analiza.
Pe următorul nivel se află creditele cu dobândă fixă pe 5 ani, care presupun o rată lunară medie de aproximativ 1.535 de lei. Comparativ cu un credit cu dobândă fixă pe 3 ani, costul suplimentar este de aproape 100 de lei pe lună, însă avantajul constă în blocarea dobânzii pentru încă doi ani.
„Avantajul unei perioade cu dobândă fixă mai extinsă este că asigură protecţie pentru o perioadă mai lungă faţă de fluctuaţiile de pe piaţa monetară. La sfârşitul perioadei cu dobândă introductorie, rata lunară urmează să suporte un salt, cuprins între 15% şi 25%, dacă se ţine cont de nivelul actual al IRCC”, se precizează în document.
Specialiștii atrag atenția că, la finalul perioadei de dobândă fixă, rata lunară poate crește semnificativ, cu valori estimate între 15% și 25%, în funcție de nivelul IRCC din acel moment.
Cum arată oferta băncilor
Cele mai puțin atractive, potrivit analizei, sunt creditele cu dobândă fixă pe 10 ani. În aceste cazuri, rata lunară este chiar mai mare decât în cazul creditelor cu dobândă fixă pe întreaga durată a împrumutului. În prezent, dobânda medie pentru creditele cu dobândă fixă pe 2–3 ani este sub 6%, urcă la aproximativ 6,5% pentru cele pe 5 ani, în timp ce dobânzile variabile se apropie de 8,5%.
„În cazul lor, rata medie lunară a ofertelor este chiar mai mare decât cea de la creditele cu dobândă fixă pe toată durata împrumutului. Rata medie a dobânzii la ofertele de credite cu dobânzi fixe pe 2-3 ani este de sub 6%, în timp ce la creditele cu dobândă fixă pe 5 ani, dobânda medie urcă la 6,5%. În schimb, creditele cu dobândă variabilă au o rată medie a dobânzii de aproape 8,5%„, susţin autorii cercetării.
Din perspectiva ofertei, băncile se concentrează în principal pe trei tipuri de produse: credite cu dobândă variabilă, dobândă fixă pe 3 ani și dobândă fixă pe 5 ani. Acestea reprezintă aproximativ 90% din totalul ofertelor de refinanțare. Creditele cu dobândă fixă pe întreaga perioadă de creditare au o prezență redusă pe piață, cu o pondere de doar 2%.
Analiza a fost realizată de FinRadar, o platformă financiară independentă lansată în 2022, care permite compararea rapidă a produselor financiare, de la credite și depozite până la conturi de economii și fonduri de pensii.
