Ana Sasu
Proprietarii care își modifică apartamentele fără să respecte procedurile legale se pot confrunta cu consecințe financiare serioase. Închiderea unui balcon, transformarea acestuia într-o extensie a sufrageriei sau intervențiile asupra pereților și structurii clădirii sunt lucrări pentru care trebuie respectate anumite reguli. În caz contrar, proprietarii pot ajunge să plătească un impozit local majorat, iar în situațiile grave amenzile pot fi extrem de mari.
Noile prevederi cuprinse în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor schimbă modul în care sunt tratate anumite intervenții realizate în apartamente. Una dintre cele mai importante măsuri vizează posibilitatea majorării impozitului pentru proprietarii care execută lucrări fără respectarea procedurilor legale.
O simplă închidere a balconului și eliminarea peretelui dintre balcon și sufragerie sunt însă două situații diferite din punct de vedere tehnic și juridic. În timp ce pentru unele intervenții procedura poate fi simplificată, lucrările care afectează structura imobilului necesită documentație suplimentară și nu pot fi făcute după bunul plac al proprietarului.
Balconul închis fără acte poate aduce un impozit mult mai mare
Una dintre modificările frecvent întâlnite în apartamentele din România este închiderea balconului. Mulți proprietari recurg la această soluție pentru protecție împotriva frigului, zgomotului sau prafului, dar și pentru a utiliza mai eficient spațiul disponibil.
Problemele apar atunci când lucrarea este realizată fără respectarea procedurilor impuse de legislație.
Potrivit noilor reglementări, dacă autoritățile constată că balconul a fost închis sau transformat fără îndeplinirea condițiilor legale, proprietarul poate ajunge să suporte o majorare semnificativă a impozitului local.
Important este că sancțiunea fiscală nu s-ar raporta numai la suprafața balconului modificat. Majorarea poate viza valoarea impozabilă a întregului apartament, ceea ce poate face ca suma datorată anual autorității locale să crească substanțial.
Măsura poate rămâne aplicabilă până când proprietarul remediază situația, fie prin intrarea în legalitate, atunci când acest lucru este posibil, fie prin desființarea lucrărilor neconforme.
Pentru proprietari, diferența poate deveni considerabilă. Dacă un apartament generează în mod normal un anumit impozit anual, aplicarea unei majorări asupra întregii proprietăți poate transforma o modificare aparent minoră într-o cheltuială care se repetă de la un an la altul.
Mai mult, plata impozitului majorat nu înseamnă că lucrarea devine automat legală.
Impozitul dublu nu înlocuiește amenda și nici autorizația
Una dintre confuziile care pot apărea este ideea că, odată ce proprietarul acceptă să achite un impozit mai mare, problema construcției realizate fără documente este rezolvată.
Lucrurile nu funcționează astfel.
Majorarea impozitului reprezintă o consecință fiscală și nu echivalează cu intrarea în legalitate. Proprietarul poate continua să fie obligat să obțină documentele necesare sau, dacă lucrarea nu poate fi autorizată ulterior, să readucă imobilul la situația legală.
În plus, autoritățile pot aplica și amenzi pentru nerespectarea procedurilor prevăzute de legislația construcțiilor.
În cazul unor abateri precum nerespectarea obligației de notificare sau executarea lucrărilor într-o formă diferită față de proiectul depus, sancțiunile pot ajunge, în funcție de situație, de la 5.000 la 50.000 de lei.
Lucrurile devin mult mai serioase dacă proprietarul intervine asupra structurii de rezistență fără autorizație.
Pentru intervențiile structurale neautorizate, sancțiunile pot urca până la valori foarte mari, în funcție de gravitatea faptei, amploarea modificării și riscurile pe care aceasta le produce pentru clădire.
În cazurile cele mai grave, amenzile prevăzute pot ajunge chiar până la 1.000.000 de lei, potrivit Click!
Aceste sancțiuni nu trebuie însă confundate cu amenda pentru orice balcon închis fără documente. Nivelul maxim este legat de intervenții grave, în special de cele care pot afecta siguranța construcției.
Când poți închide balconul printr-o procedură simplificată
Noile reguli încearcă, în același timp, să simplifice situația proprietarilor care vor doar să închidă exterior un balcon sau o logie, fără să intervină asupra structurii clădirii.
Pentru anumite astfel de lucrări nu mai este necesară întotdeauna parcurgerea procedurii clasice pentru obținerea unei autorizații de construire. Acest lucru nu înseamnă însă că proprietarul poate chema direct echipa de montaj și poate începe lucrările fără nicio formalitate.
În cazurile pentru care legislația permite procedura simplificată, trebuie făcută o notificare prealabilă către autoritatea locală și trebuie respectate cerințele tehnice aplicabile.
Poate fi necesar și un proiect tehnic simplificat realizat de un specialist autorizat.
Există și o altă problemă importantă în cazul blocurilor: aspectul exterior al clădirii.
Fațada unui imobil nu este tratată ca și cum fiecare proprietar ar putea să o modifice complet independent de ceilalți. Închiderea balcoanelor trebuie să respecte cerințele privind aspectul unitar al construcției și regulile aplicabile condominiului.
În funcție de lucrare și de situația imobilului, pot deveni necesare acordurile prevăzute de lege, inclusiv cele referitoare la coproprietari și la vecinii direct afectați.
De aceea, înainte de comandarea tâmplăriei și începerea efectivă a lucrării, proprietarul trebuie să verifice procedura aplicabilă situației sale.
Diferența dintre o lucrare realizată legal și una executată fără documentele necesare poate însemna nu doar o amendă, ci și obligația de a desființa ulterior ceea ce a fost construit.
Unirea balconului cu sufrageria este o situație mult mai complicată
Dacă simpla închidere exterioară a balconului poate beneficia, în anumite condiții, de o procedură simplificată, lucrurile se schimbă radical atunci când proprietarul dorește să mărească sufrageria prin eliminarea separării dintre cameră și balcon.
Este una dintre cele mai populare transformări realizate în apartamentele vechi. Balconul este închis, ușa și fereastra sunt eliminate, iar uneori proprietarii demolează și o parte din peretele care despărțea cele două spații.
Tocmai aici trebuie acordată cea mai mare atenție.
Demolarea unui perete, modificarea parapetului, lărgirea golurilor existente sau alte intervenții asupra elementelor construcției pot avea implicații structurale. Într-un bloc, astfel de lucrări nu afectează doar aspectul interior al apartamentului, ci pot avea consecințe asupra întregii clădiri.
Din acest motiv, pentru asemenea modificări poate fi necesară o documentație tehnică mai complexă, care să includă expertiză, proiect, releveu și autorizația corespunzătoare.
Expertiza tehnică are rolul de a stabili dacă intervenția poate fi realizată fără să afecteze siguranța clădirii.
Releveul reprezintă planul exact al construcției existente, întocmit pe baza măsurătorilor realizate la fața locului. Practic, acesta arată configurația reală a apartamentului și permite specialiștilor să compare situația existentă cu cea proiectată.
Proprietarii trebuie să fie deosebit de atenți înainte de a elimina pereți sau alte elemente ale construcției, chiar dacă acestea par, la prima vedere, neimportante.
Faptul că un vecin a realizat în trecut aceeași modificare nu reprezintă o dovadă că lucrarea este permisă și în alt apartament sau că poate fi executată fără autorizație.
Problemele pot apărea abia când proprietarul vrea să vândă apartamentul
Lucrările fără acte pot rămâne ani întregi fără să creeze aparent nicio problemă. Situația se poate schimba însă în momentul în care proprietarul încearcă să vândă locuința.
Pentru o tranzacție imobiliară este important ca situația reală a apartamentului să corespundă documentelor.
Dacă în cadastru apare un balcon separat, iar în realitate acesta a fost integrat în sufragerie prin demolarea unor elemente, pot apărea diferențe între configurația oficială și cea existentă în teren.
Acest lucru poate complica actualizarea documentației cadastrale și desfășurarea tranzacției.
Probleme suplimentare pot apărea atunci când cumpărătorul dorește să achiziționeze apartamentul printr-un credit ipotecar. Banca solicită evaluarea proprietății, iar neconcordanțele dintre acte și situația reală pot ridica obstacole în procesul de finanțare.
Aceeași situație poate deveni relevantă în cazul unei refinanțări sau al altor operațiuni pentru care locuința este adusă drept garanție.
Astfel, o modificare realizată pentru a câștiga câțiva metri utili poate ajunge să creeze probleme mult mai târziu, chiar dacă proprietarul nu a fost sancționat imediat după efectuarea lucrării.
Există însă și situații în care lucrările executate anterior pot fi regularizate.
Intrarea în legalitate nu este automată și nici garantată. Proprietarul trebuie să demonstreze că lucrarea respectă cerințele tehnice, urbanistice și de siguranță, iar în unele cazuri poate fi necesară efectuarea unei expertize.
Dacă specialiștii stabilesc că intervenția nu poate fi menținută în condiții legale, autoritățile pot solicita revenirea la configurația anterioară.
Pentru proprietarii care vor să închidă balconul, să-l transforme într-un spațiu utilizabil pe tot parcursul anului sau să-l unească cu o cameră, verificarea procedurii înainte de începerea lucrărilor devine astfel esențială. O simplă notificare poate fi suficientă în anumite situații, în timp ce pentru intervențiile mai ample pot fi necesare proiecte, expertize și autorizații.
Cea mai mare greșeală este presupunerea că orice lucrare efectuată în interiorul proprietății este exclusiv problema proprietarului. Într-un bloc, intervențiile pot afecta fațada, părțile comune sau chiar structura clădirii, iar legislația stabilește condiții diferite în funcție de amploarea modificării.
Iar consecințele pot depăși cu mult costul lucrării: de la impozit majorat și amenzi de mii de lei până la probleme la vânzare, obligația intrării în legalitate sau, în cazurile în care modificarea nu poate fi autorizată, desființarea lucrărilor și readucerea apartamentului la configurația permisă.
Sursa foto: Arhivă
