Ana Sasu
Românii care și-au închis balcoanele fără autorizație primesc o veste importantă. Un nou ordin semnat de ministrul Dezvoltării, la 5 noiembrie 2026, clarifică situația proprietarilor care au efectuat astfel de lucrări. Documentul stabilește că simpla închidere a unui balcon nu justifică majorarea cu 100% a impozitului pentru întregul apartament, dacă imobilul a fost construit legal. În plus, sunt explicate condițiile în care proprietarii pot intra în legalitate, termenele de prescripție și taxele aplicabile.
Proprietarii de apartamente care și-au închis balcoanele au avut motive de îngrijorare după apariția unor prevederi legislative referitoare la construcțiile executate fără autorizație.
Una dintre cele mai importante temeri a fost posibilitatea dublării impozitului pentru întreaga locuință, chiar dacă modificarea neautorizată privea doar câțiva metri pătrați.
Noul ordin al ministrului Dezvoltării aduce clarificări importante. Potrivit instrucțiunilor aprobate, închiderea unui balcon nu transformă automat un apartament construit legal într-o construcție ilegală.
Totodată, proprietarii pot solicita regularizarea lucrărilor, iar pentru anumite categorii de balcoane nu se aplică taxele majorate de zece ori prevăzute pentru alte construcții.
Măsurile vizează numeroși proprietari de apartamente din România, în special pe cei care au închis balcoanele pentru protecție împotriva frigului, a precipitațiilor sau pentru utilizarea mai eficientă a spațiului.
Românii care și-au închis balcoanele nu vor plăti impozit dublu pentru întregul apartament
Una dintre cele mai importante clarificări aduse de ordin privește impozitarea apartamentelor cu balcoane închise fără autorizație.
Documentul precizează că o asemenea modificare nu poate determina automat majorarea cu 100% a impozitului pentru întreaga locuință.
Regula se referă la apartamentele situate în clădiri construite legal, în cazul cărora proprietarii au efectuat ulterior lucrări de închidere a balconului.
Diferența dintre legalitatea construcției inițiale și autorizarea unei modificări ulterioare este esențială.
Un apartament poate fi construit și înscris legal, chiar dacă proprietarul a realizat ulterior o lucrare fără autorizația necesară.
În această situație, lipsa autorizației pentru închiderea balconului nu schimbă automat statutul juridic al întregii clădiri.
Instrucțiunile aprobate prin ordin precizează explicit că majorarea impozitului nu se aplică pentru simpla închidere a balcoanelor din clădirile construite legal.
Această interpretare este importantă deoarece înlătură riscul aplicării unei sancțiuni fiscale disproporționate asupra întregii locuințe.
De exemplu, un proprietar poate deține un apartament de 75 de metri pătrați, construit legal și înregistrat corespunzător.
Dacă balconul are o suprafață de patru metri pătrați și a fost închis fără autorizație, întreaga locuință nu devine automat o construcție ilegală.
Prin urmare, nu se justifică dublarea impozitului pentru cei 75 de metri pătrați doar din cauza modificării balconului.
Ordinul folosește tocmai această diferență de proporții pentru a explica de ce majorarea nu poate fi aplicată în asemenea situații.
O intervenție asupra unui spațiu redus nu poate fi tratată fiscal ca și cum întreaga clădire ar fi fost construită ilegal.
Această clarificare este relevantă pentru proprietarii care au închis balcoanele în urmă cu mai mulți ani.
Mulți dintre aceștia au realizat lucrările pentru a proteja locuința împotriva temperaturilor scăzute sau a zgomotului exterior.
Alții au urmărit reducerea pierderilor de căldură sau protejarea spațiului împotriva ploii și a vântului.
Indiferent de motivul lucrării, noul ordin face distincția între impozitarea apartamentului și respectarea regulilor de autorizare.
Este important de precizat că eliminarea riscului de supraimpozitare nu echivalează cu legalizarea automată a balconului.
Dacă o lucrare necesita autorizație, proprietarul poate avea în continuare obligația de a clarifica situația juridică.
Ordinul nu elimină toate regulile din domeniul construcțiilor.
El stabilește însă că majorarea cu 100% a impozitului nu poate fi aplicată întregului apartament în situația descrisă.
Pentru proprietari, această diferență poate avea consecințe financiare importante.
Impozitul pe clădiri este o obligație anuală, iar dublarea lui ar fi determinat cheltuieli suplimentare.
Noul document clarifică limitele în care autoritățile locale pot aplica prevederile privind supraimpozitarea.
Balcoanele închise de mai mult de trei ani. Ce spune ordinul despre amenzi și prescripție
O altă prevedere importantă privește termenul de prescripție pentru sancționarea lucrărilor executate fără autorizație.
Potrivit instrucțiunilor prezentate în ordin, răspunderea contravențională este supusă unui termen general de prescripție de trei ani.
Acest termen este calculat de la momentul finalizării lucrării, în condițiile legii.
Prin urmare, pentru un balcon închis cu mai mult de trei ani în urmă, poate interveni prescripția dreptului de aplicare a amenzii contravenționale.
Această precizare este importantă pentru persoanele care au efectuat modificări cu mult timp înainte de adoptarea noilor reglementări.
De exemplu, un proprietar care și-a închis balconul în urmă cu zece ani se află într-o situație diferită față de cineva care a finalizat lucrarea recent.
În primul caz, termenul de prescripție poate fi deja împlinit.
În al doilea caz, autoritățile pot analiza aplicarea regulilor contravenționale în vigoare.
Totuși, prescripția nu trebuie confundată cu legalizarea lucrării.
Faptul că termenul pentru aplicarea unei amenzi a expirat nu înseamnă că lucrarea a primit automat autorizație.
Cele două aspecte sunt distincte.
Prescripția privește posibilitatea autorităților de a aplica o sancțiune contravențională.
Legalizarea privește conformitatea lucrării cu cerințele urbanistice și tehnice aplicabile.
Un balcon poate rămâne neautorizat chiar dacă nu mai poate fi aplicată o amendă pentru executarea sa.
În același timp, pot exista situații particulare în care autoritățile trebuie să analizeze alte obligații legale.
De aceea, proprietarii nu ar trebui să considere că simpla trecere a trei ani rezolvă toate problemele juridice.
Un alt aspect clarificat de ordin se referă la aplicarea în timp a Legii nr. 169/2026.
Instrucțiunile subliniază că legea nu poate fi aplicată retroactiv pentru a transforma o faptă deja prescrisă într-un motiv de sancționare fiscală a unei clădiri construite legal.
Principiul neretroactivității are o importanță deosebită în materia sancțiunilor.
Proprietarii trebuie să poată cunoaște regulile aplicabile la momentul realizării lucrărilor și consecințele juridice ale acestora.
Noul ordin urmărește să clarifice tocmai relația dintre reglementările recente și situațiile existente anterior.
Pentru persoanele care au închis balcoanele cu mulți ani în urmă, documentul poate reduce incertitudinea privind eventualele sancțiuni.
Totuși, în cazul unui control, momentul finalizării lucrării poate deveni relevant.
Acesta trebuie stabilit pe baza circumstanțelor și a documentelor disponibile.
Fotografiile vechi, documentele referitoare la lucrări sau alte dovezi pot fi utile, în funcție de situație.
Nu există însă o regulă generală potrivit căreia un anumit document ar fi suficient în toate cazurile.
Autoritățile competente trebuie să analizeze fiecare situație potrivit legislației aplicabile.
Pentru proprietari, cea mai importantă distincție rămâne aceea dintre expirarea termenului de sancționare și obținerea autorizației.
Prescripția poate împiedica aplicarea unei amenzi, dar nu înlocuiește procedura de intrare în legalitate.
Cum pot intra în legalitate proprietarii care au închis balcoanele fără autorizație
Noul ordin al ministrului Dezvoltării aduce clarificări și în privința procedurii de regularizare a lucrărilor executate fără autorizație.
Potrivit prevederilor prezentate, închiderea balcoanelor sau a logiilor din clădirile de locuit multietajate este încadrată într-o categorie specială de lucrări.
Articolul 301 alineatul (2) din Legea nr. 169/2026 tratează aceste intervenții drept lucrări de importanță redusă, în condițiile prevăzute de lege.
Această încadrare este importantă deoarece permite aplicarea unui regim distinct de regularizare.
Proprietarii pot solicita autorizația necesară pentru intrarea în legalitate fără să fie limitați de termenul tranzitoriu de un an aplicabil altor categorii de construcții.
Cu alte cuvinte, pentru lucrările de închidere a balcoanelor care se încadrează în această categorie, solicitarea poate fi depusă și după expirarea perioadei tranzitorii.
Totuși, posibilitatea depunerii cererii nu înseamnă că autorizația va fi acordată automat.
Autoritatea competentă trebuie să analizeze situația concretă a lucrării.
Pot conta caracteristicile clădirii, respectarea cerințelor urbanistice și eventualele condiții tehnice aplicabile.
În plus, trebuie făcută diferența dintre închiderea unui balcon existent și extinderea acestuia.
Ordinul menționează o excepție importantă pentru lucrările prin care balcoanele sau logiile de la parter sunt extinse pe domeniul public.
Aceste intervenții nu beneficiază automat de același regim simplificat.
Motivul este că extinderea pe domeniul public poate afecta alte drepturi și poate implica reguli suplimentare.
Un proprietar care montează tâmplărie pentru închiderea unui balcon existent nu se află neapărat în aceeași situație cu unul care mărește suprafața construcției.
De asemenea, închiderea unui balcon nu trebuie confundată cu demolarea unor elemente structurale sau cu modificarea rezistenței clădirii.
Intervențiile care afectează structura de rezistență pot necesita evaluări și documentații diferite.
Pentru proprietarii interesați de regularizare, primul pas practic este verificarea situației la compartimentul de urbanism al primăriei competente.
Acolo pot solicita informații privind documentația necesară și condițiile aplicabile imobilului.
În funcție de caracteristicile lucrării, pot fi necesare documente tehnice, acte de proprietate sau alte înscrisuri.
Lista exactă nu poate fi stabilită identic pentru toate apartamentele.
O clădire veche, un imobil cu restricții urbanistice sau o construcție cu particularități tehnice poate necesita o analiză diferită.
De asemenea, pot exista cerințe privind aspectul fațadei sau intervențiile asupra părților comune ale condominiului.
Aceste aspecte trebuie verificate separat de regimul fiscal.
Un alt element important este că autorizația de regularizare nu trebuie confundată cu autorizația obținută înaintea executării unei lucrări.
Prima urmărește clarificarea situației unei intervenții deja realizate.
A doua permite executarea lucrării în condițiile stabilite de autoritatea competentă.
Noul ordin oferă proprietarilor o cale de clarificare juridică, fără să elimine verificările necesare.
Pentru cei care intenționează să își închidă balconul în viitor, cea mai sigură soluție rămâne verificarea obligațiilor de autorizare înaintea începerii lucrărilor.
Proprietarii scapă și de taxele majorate de zece ori. Ce se întâmplă după 25 august 2027
O altă schimbare importantă privește costurile procedurii de intrare în legalitate.
Legea nr. 169/2026 prevede un regim tranzitoriu pentru anumite categorii de construcții realizate fără respectarea cerințelor de autorizare.
În cazul acestor construcții, există un termen de un an, până la 25 august 2027, și un regim de taxe majorate.
Pentru situațiile vizate de respectivele prevederi, taxele suplimentare pot fi de zece ori mai mari.
Această perspectivă a generat îngrijorare printre proprietarii care efectuaseră lucrări fără autorizație.
Noul ordin precizează însă că regimul tranzitoriu respectiv nu se aplică lucrărilor de închidere a balcoanelor încadrate la articolul 301 alineatul (2).
Prin urmare, proprietarii aflați în această situație nu trebuie să achite taxele majorate de zece ori pentru regularizare.
Aceștia vor fi supuși regimului standard de taxe pentru autorizare, potrivit instrucțiunilor.
Diferența poate fi importantă din punct de vedere financiar.
O taxă majorată de zece ori poate transforma o procedură administrativă într-o cheltuială considerabilă.
Aplicarea taxelor obișnuite reduce această presiune pentru proprietarii care îndeplinesc condițiile legale.
Totuși, ordinul nu înseamnă că intrarea în legalitate este gratuită.
Pot exista taxe de autorizare și costuri pentru întocmirea documentației necesare.
Valoarea acestora depinde de regulile aplicabile și de particularitățile lucrării.
Nu există în informațiile prezentate o sumă unică valabilă pentru toate balcoanele închise.
Un proprietar nu poate presupune că va plăti aceeași sumă indiferent de suprafața balconului sau de documentația solicitată.
Este importantă și clarificarea termenului de 25 august 2027.
Această dată reprezintă limita perioadei tranzitorii prevăzute pentru anumite categorii de construcții.
Ea nu reprezintă, potrivit instrucțiunilor prezentate, termenul-limită general pentru regularizarea balcoanelor încadrate în categoria specială.
Proprietarii acestor balcoane pot solicita regularizarea și ulterior.
Această prevedere oferă mai multă flexibilitate persoanelor care nu pot începe imediat procedura.
Cu toate acestea, amânarea nu garantează că toate condițiile tehnice sau urbanistice vor rămâne neschimbate.
Reglementările pot fi modificate, iar situația concretă a unei construcții trebuie analizată la momentul solicitării.
De aceea, proprietarii care doresc să își clarifice documentele pot avea interesul să înceapă demersurile din timp.
Un alt aspect important este că regularizarea poate deveni relevantă în anumite operațiuni imobiliare.
La vânzarea unui apartament, cumpărătorul poate solicita informații despre modificările efectuate.
De asemenea, anumite documentații cadastrale sau evaluări tehnice pot evidenția diferențe între situația înscrisă în acte și cea existentă.
Acest lucru nu înseamnă că orice balcon închis fără autorizație împiedică automat vânzarea locuinței.
Consecințele depind de situația juridică a imobilului și de cerințele operațiunii respective.
Totuși, existența unei documentații clare poate reduce riscul unor neînțelegeri ulterioare.
Pentru proprietarii care au închis balcoanele cu mulți ani în urmă, ordinul aduce astfel două clarificări importante.
Prima privește posibilitatea regularizării fără termenul tranzitoriu de un an.
A doua se referă la neaplicarea taxelor majorate de zece ori în situațiile încadrate la regimul special.
Ce trebuie să facă românii care au balconul închis. Obligațiile proprietarilor și ale primăriilor
Noul ordin clarifică și responsabilitățile autorităților locale în privința balcoanelor închise fără autorizație.
Una dintre precizări se referă la faptul că intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 nu impune primăriilor efectuarea unei inventarieri generale a acestor lucrări.
Cu alte cuvinte, noua reglementare nu obligă autoritățile să verifice sistematic toate balcoanele închise din localitate.
Această clarificare este importantă pentru proprietarii care se temeau de declanșarea unor controale generale.
Totuși, absența obligației de inventariere nu înseamnă că autoritățile își pierd atribuțiile obișnuite de control.
Primăriile și instituțiile competente pot analiza situațiile care intră în sfera atribuțiilor lor, în condițiile legii.
Prin urmare, proprietarii trebuie să distingă între inexistența unei campanii obligatorii de inventariere și respectarea regulilor de autorizare.
Ordinul nu transformă toate lucrările neautorizate în lucrări conforme.
El clarifică tratamentul juridic și fiscal al unor intervenții specifice.
Pentru persoanele care dețin un apartament cu balcon închis, este utilă verificarea câtorva aspecte practice.
În primul rând, trebuie stabilit dacă imobilul a fost construit legal.
Această condiție este esențială pentru interpretarea privind neaplicarea majorării cu 100% a impozitului pentru întreaga locuință.
În al doilea rând, proprietarul trebuie să știe ce tip de intervenție a fost efectuată.
Simpla închidere a unui balcon existent poate beneficia de regimul special prevăzut de ordin.
În schimb, extinderea balconului sau intervențiile asupra structurii clădirii pot ridica probleme juridice și tehnice diferite.
În al treilea rând, este importantă data finalizării lucrării.
Aceasta poate avea relevanță pentru calcularea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale.
În cazul lucrărilor vechi, termenul de trei ani poate fi deja împlinit.
Totuși, fiecare situație trebuie analizată în raport cu circumstanțele concrete.
În al patrulea rând, proprietarii interesați de regularizare trebuie să solicite informații de la autoritatea locală competentă.
Documentația necesară poate varia în funcție de tipul clădirii și de caracteristicile intervenției.
O atenție specială trebuie acordată apartamentelor din clădiri cu regim de protecție sau cu restricții urbanistice.
În asemenea cazuri, pot exista cerințe suplimentare privind modificarea fațadelor.
De asemenea, proprietarii trebuie să țină cont de faptul că unele intervenții pot afecta elemente comune ale clădirii.
Aceste situații nu sunt rezolvate automat prin clarificarea regimului de impozitare.
Un alt aspect important privește relația cu direcțiile locale de taxe și impozite.
Potrivit instrucțiunilor aprobate, acestea nu au temei să aplice majorarea cu 100% a impozitului pentru întregul apartament doar pentru că există un balcon închis.
Dacă un proprietar primește o decizie fiscală prin care este aplicată o asemenea majorare, trebuie să verifice motivarea actului.
În cazul în care majorarea se întemeiază exclusiv pe închiderea balconului dintr-o clădire construită legal, noul ordin poate fi relevant pentru contestarea măsurii.
Totuși, procedura de contestare și termenele aplicabile trebuie verificate în funcție de actul fiscal primit.
Nu este recomandabil ca proprietarul să ignore o decizie de impunere doar pentru că a aflat despre modificarea regulilor.
O obligație fiscală stabilită printr-un act administrativ trebuie tratată prin procedurile legale corespunzătoare.
De asemenea, ordinul nu elimină impozitul obișnuit pe apartament.
Proprietarii rămân obligați să achite taxele locale datorate potrivit legislației fiscale.
Clarificarea privește majorarea specială cu 100%, nu scutirea generală de impozit.
Pentru numeroși români, aceste precizări sunt importante deoarece închiderea balcoanelor reprezintă o modificare întâlnită frecvent în blocurile de locuințe.
Lucrările au fost realizate în perioade diferite și în condiții administrative care pot varia de la un caz la altul.
Unii proprietari au obținut autorizații înainte de executarea lucrărilor.
Alții au realizat modificările fără documentația necesară, iar unii au cumpărat apartamentele cu balcoanele deja închise.
Pentru această ultimă categorie, verificarea actelor poate fi deosebit de importantă.
Un cumpărător poate descoperi ulterior că o modificare existentă la momentul achiziției nu figurează în documentația imobilului.
Noul ordin nu rezolvă automat toate asemenea situații, dar oferă clarificări privind impozitarea și posibilitatea regularizării.
Principala schimbare pentru proprietari este că închiderea neautorizată a unui balcon nu justifică dublarea impozitului pentru un apartament construit legal.
În același timp, lucrările care îndeplinesc condițiile regimului special pot fi regularizate fără aplicarea termenului tranzitoriu de un an și fără taxele majorate de zece ori.
Pentru cei care doresc să își clarifice situația juridică, următorul pas este verificarea documentelor locuinței și a condițiilor de autorizare la primăria competentă.
