Georgescu Dragos
Tot mai mulți părinți aleg să își treacă apartamentul sau casa pe numele copiilor încă din timpul vieții. Motivele sunt ușor de înțeles. Vor să evite eventualele neînțelegeri de la succesiune, să își ajute copilul sau să se asigure că locuința rămâne în familie.
Clauza care trebuie trecută, de fapt, în actul de donație pentru ca părintele să nu poată fi dat afară din propria casă
Problemele pot apărea atunci când donația este făcută fără suficiente măsuri de protecție. Din momentul încheierii contractului, copilul devine proprietarul imobilului, chiar dacă părintele continuă să locuiască acolo. Relațiile de familie se pot schimba, pot apărea conflicte, divorțuri, datorii sau influențe din partea altor persoane.
Pentru ca părintele să își păstreze dreptul de a locui în casă, în actul de donație trebuie rezervat în mod expres un drept real, de regulă un uzufruct viager sau, în funcție de situație, un drept de abitație viageră. Acest drept trebuie descris clar în contract și înscris în cartea funciară.
O simplă frază precum „copilul mă va lăsa să locuiesc aici” nu oferă aceeași protecție. Nici promisiunea verbală făcută în familie nu poate înlocui un drept real constituit prin act și înscris oficial.
Ce clauză trebuie trecută în contractul de donație
Formula folosită frecvent în astfel de situații este rezervarea dreptului de uzufruct viager în favoarea donatorului.
În limbaj obișnuit, aceasta înseamnă că părintele donează proprietatea, dar păstrează dreptul de a folosi locuința pe toată durata vieții sale.
Copilul primește ceea ce se numește nuda proprietate. El este proprietarul bunului, dar exercitarea deplină a atributelor proprietății este limitată de uzufructul părintelui.
În act poate apărea o formulare apropiată de următoarea:
„Donatorul își rezervă dreptul de uzufruct viager asupra întregului imobil, drept ce urmează a fi înscris în cartea funciară.”
Textul exact trebuie redactat și adaptat de notar în funcție de situația juridică a imobilului și de voința părților.
Este important să fie menționat dacă uzufructul privește întregul imobil sau doar o anumită parte. În cazul unei case cu mai multe niveluri, de exemplu, părintele poate dori să își păstreze dreptul asupra întregii proprietăți ori numai asupra unui etaj.
Codul civil include uzufructul, uzul și abitația în categoria drepturilor reale. Uzufructul poate fi constituit prin act juridic, iar atunci când durata sa nu este precizată, legea prevede anumite reguli de interpretare. Pentru evitarea oricărui dubiu, contractul ar trebui să arate expres că dreptul este viager, adică durează pe tot parcursul vieții beneficiarului.
Ce înseamnă uzufructul viager pentru părinte
Prin rezervarea uzufructului viager, părintele își păstrează folosința locuinței, deși nu mai deține proprietatea deplină.
În practică, acesta poate continua să locuiască în imobil și să îl folosească în limitele stabilite de lege și de contract. Noul proprietar nu poate ignora pur și simplu dreptul înscris în favoarea părintelui.
Aceasta este diferența esențială dintre o promisiune de familie și un drept real.
O promisiune depinde de buna-credință a copilului. Uzufructul înscris în cartea funciară este un drept care grevează imobilul și care trebuie respectat.
Dacă relația dintre părinte și copil se deteriorează, existența uzufructului viager poate împiedica evacuarea părintelui ca și cum acesta ar fi un simplu ocupant fără titlu.
Părintele nu locuiește acolo doar pentru că proprietarul îi permite. El locuiește în baza propriului drept.
Totuși, uzufructul nu trebuie confundat cu proprietatea. Părintele nu mai poate vinde singur imobilul, deoarece nuda proprietate aparține copilului. Pentru o vânzare care să transmită cumpărătorului proprietatea deplină, trebuie clarificată și situația uzufructului.
Dreptul de abitație poate fi mai potrivit în anumite cazuri
O altă soluție este rezervarea unui drept de abitație viageră.
Dreptul de abitație este conceput în special pentru nevoia unei persoane de a locui într-un imobil. El este mai restrâns decât uzufructul și are un caracter personal mai pronunțat.
Prin urmare, un părinte care vrea doar să fie sigur că poate locui în casă până la sfârșitul vieții poate discuta cu notarul despre această variantă.
Clauza ar putea fi formulată, în esență, astfel:
„Donatorul își rezervă dreptul viager de abitație asupra imobilului.”
Din nou, formularea finală trebuie stabilită de notar.
Alegerea dintre uzufruct și abitație depinde de ceea ce dorește părintele să păstreze. Dacă vrea o folosință mai largă asupra imobilului, uzufructul poate fi varianta potrivită. Dacă urmărește strict garantarea locuirii, abitația poate răspunde mai exact scopului său.
Codul civil recunoaște atât uzufructul, cât și dreptul de abitație ca drepturi reale distincte de proprietate. Aceste drepturi pot exista asupra aceluiași imobil în paralel cu nuda proprietate a copilului.
De ce nu este suficientă o promisiune scrisă vag
Una dintre cele mai mari greșeli este folosirea unei exprimări neclare.
De exemplu, părintele poate solicita să fie trecut în contract că „va putea locui în apartament”. O asemenea formulare trebuie analizată atent. Nu orice mențiune echivalează automat cu un uzufruct sau cu un drept de abitație.
Protecția este mai solidă atunci când actul precizează natura juridică a dreptului, durata, imobilul asupra căruia se exercită și beneficiarul.
Trebuie verificat și dacă dreptul este înscris în cartea funciară.
Pentru imobile, cartea funciară are un rol esențial în dovedirea și publicitatea drepturilor. Extrasul de carte funciară indică proprietarul și sarcinile care afectează bunul. Drepturile precum uzufructul și abitația pot fi evidențiate astfel încât situația juridică să fie cunoscută și terților.
O înțelegere separată, semnată acasă între părinte și copil, nu oferă automat protecția unui drept real înscris.
De aceea, părintele trebuie să verifice actul înainte de semnare și să întrebe explicit:
„După donație, ce drept apare în cartea funciară pe numele meu?”
Poate copilul să vândă casa dacă există uzufruct viager
Existența uzufructului nu înseamnă neapărat că nuda proprietate nu poate fi transmisă.
Copilul poate încerca să vândă dreptul pe care îl deține, însă dobânditorul trebuie să țină cont de uzufructul înscris. Părintele nu își pierde automat dreptul doar pentru că nuda proprietate ajunge la altă persoană.
Cu alte cuvinte, cumpărătorul dobândește imobilul în situația juridică existentă, afectat de dreptul real al părintelui, dacă acesta este valabil constituit și înscris.
Această protecție este extrem de importantă.
Fără uzufruct sau abitație, părintele care a donat proprietatea poate ajunge să depindă de voința noului proprietar. Cu un drept viager înscris, poziția sa este diferită.
Totuși, fiecare contract poate conține clauze speciale, iar situația trebuie analizată înainte de semnare. Părintele nu trebuie să presupună că uzufructul blochează orice vânzare. El protejează folosința, dar nu este întotdeauna echivalentul unei interdicții totale de înstrăinare.
Clauza de inalienabilitate nu înlocuiește uzufructul
Unii părinți cer ca în contract să fie trecută și o interdicție de vânzare.
Aceasta este o problemă diferită.
Clauza de inalienabilitate urmărește să limiteze înstrăinarea bunului, în condițiile prevăzute de lege. Uzufructul sau abitația urmăresc protejarea folosinței părintelui.
Prin urmare, simpla interdicție de vânzare nu garantează neapărat că părintele are un drept propriu de locuire. În sens invers, uzufructul nu înseamnă automat că nuda proprietate nu poate fi transferată.
Într-un contract bine construit, notarul poate analiza dacă este justificată combinarea mai multor mecanisme:
rezervarea uzufructului viager;
rezervarea dreptului de abitație;
o clauză de inalienabilitate, în limitele legii;
o sarcină impusă donatarului;
o clauză de întoarcere convențională;
anumite condiții privind întreținerea donatorului.
Acestea nu trebuie copiate mecanic de pe internet. Fiecare clauză produce efecte diferite și poate genera obligații sau limitări pentru ambele părți.
Ce se întâmplă dacă părinții sunt coproprietari
În multe familii, casa aparține ambilor soți.
Dacă ambii părinți donează imobilul, trebuie stabilit ce drept își rezervă fiecare.
Ei pot solicita un uzufruct viager în favoarea amândurora. Contractul trebuie să arate clar cum funcționează dreptul după decesul unuia dintre ei.
De exemplu, părinții pot dori ca supraviețuitorul să continue să folosească întregul imobil, nu doar o cotă.
Acest aspect nu trebuie lăsat la nivelul unei presupuneri. Contractul trebuie să exprime exact intenția lor.
Situația este și mai delicată dacă numai unul dintre părinți este proprietar, dar în casă locuiesc amândoi. În acest caz, trebuie analizat dacă dreptul este rezervat doar proprietarului-donator sau este constituit și în favoarea soțului său.
Altfel, după decesul donatorului, soțul rămas în viață s-ar putea trezi într-o poziție juridică diferită de cea pe care familia a presupus-o.
Donația cu sarcina întreținerii trebuie analizată separat
Un părinte poate dori nu doar să rămână în casă, ci și să primească ajutor din partea copilului.
Poate fi vorba despre hrană, medicamente, plata utilităților, îngrijire sau sprijin în caz de boală.
Într-o asemenea situație, simpla rezervare a uzufructului nu acoperă toate aceste nevoi.
Uzufructul îi păstrează părintelui folosința imobilului. Nu îl obligă automat pe copil să îi cumpere medicamente, să îl însoțească la medic sau să îi asigure întreținerea zilnică.
De aceea, trebuie discutat dacă este potrivită o donație cu sarcină sau un contract de întreținere.
Diferența este importantă. Donația este, în esență, o liberalitate. Contractul de întreținere presupune obligații în schimbul bunului transmis.
Un părinte care se bazează pe îngrijirea viitoare nu ar trebui să semneze până când nu înțelege exact:
ce obligații are copilul;
cum sunt descrise în act;
ce se întâmplă dacă nu sunt respectate;
cine poate cere desființarea contractului;
ce probe vor fi necesare într-un eventual litigiu.
Poate fi anulată donația dacă părintele este alungat
Există ideea că orice donație poate fi luată înapoi dacă relația de familie se strică. În realitate, lucrurile sunt mai complicate.
Donația nu este un împrumut temporar și nici un gest care poate fi retras oricând pentru simplul motiv că donatorul s-a răzgândit.
Revocarea poate interveni numai în situațiile prevăzute de lege și în condițiile aplicabile cazului concret.
Dacă în contract există obligații clare, iar acestea sunt încălcate, pot apărea remedii juridice. Dacă există fapte grave, poate fi analizată inclusiv problema ingratitudinii, în limitele legii.
Totuși, un simplu conflict verbal sau deteriorarea relației nu înseamnă automat că părintele recapătă casa.
De aceea, protecția trebuie construită înainte de semnare, nu căutată după apariția conflictului.
Rezervarea uzufructului sau a abitației este importantă tocmai pentru că părintele nu mai depinde exclusiv de posibilitatea de a desființa donația.
Ce trebuie verificat în cartea funciară
După semnarea contractului, părintele ar trebui să verifice extrasul de carte funciară actualizat.
În document trebuie să apară noul proprietar și dreptul rezervat părintelui.
Este important să fie controlate următoarele elemente:
numele corect al beneficiarului;
tipul dreptului înscris;
caracterul viager;
imobilul sau partea de imobil afectată;
eventualele ipoteci, interdicții ori alte sarcini;
cota asupra căreia se exercită dreptul.
Dacă actul spune una, iar înscrierea în cartea funciară este incompletă sau greșită, situația trebuie clarificată imediat.
Nu este recomandat ca documentele să fie puse într-un sertar fără o verificare finală.
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, extrasul reprezintă principalul mijloc de a observa situația juridică a proprietății și drepturile reale notate asupra acesteia.
Cine plătește reparațiile, taxele și utilitățile
După separarea nudei proprietăți de uzufruct apar și întrebări practice.
Cine plătește utilitățile? Cine repară acoperișul? Cine achită impozitul? Cine suportă o renovare majoră?
Răspunsul depinde de natura cheltuielii, de regulile legale și de prevederile contractului.
În general, cheltuielile legate de folosirea curentă a locuinței nu trebuie confundate cu reparațiile majore care afectează structura sau valoarea bunului.
Pentru a evita certurile, părțile pot cere notarului explicații și pot include precizări suplimentare în contract.
Este util să se stabilească de la început:
cine plătește facturile;
cine suportă reparațiile obișnuite;
cine decide lucrările majore;
cum se face accesul pentru reparații;
cine încheie asigurarea;
cine achită taxele aferente bunului.
O donație făcută „din dragoste” nu exclude nevoia unor reguli clare. Dimpotrivă, regulile bine formulate pot proteja relația de familie.
Ce riscuri apar dacă locuința are un credit sau o ipotecă
Dacă imobilul este ipotecat, donația nu trebuie tratată ca o procedură simplă.
Trebuie verificat contractul de credit, situația ipotecii și eventualele restricții înscrise în cartea funciară. Banca poate avea drepturi care nu dispar doar pentru că proprietarul dorește să doneze bunul.
Uzufructul părintelui nu trebuie privit izolat de celelalte sarcini.
Dacă asupra casei există o ipotecă anterioară, executarea silită poate ridica probleme serioase. Rangul înscrierilor și momentul constituirii drepturilor pot conta.
De aceea, părintele trebuie să prezinte notarului toate actele și să solicite o explicație completă asupra riscurilor.
Nu este suficient să audă că „rămâne cu uzufructul”. Trebuie să știe ce se întâmplă dacă există datorii, ipoteci sau executări.
Întrebările pe care părintele trebuie să le pună notarului
Înainte de semnare, părintele ar trebui să obțină răspunsuri clare la câteva întrebări.
Dreptul meu de a locui aici este viager?
Este vorba despre uzufruct sau despre abitație?
Dreptul privește întreaga casă?
Va fi înscris în cartea funciară?
Poate copilul vinde nuda proprietate?
Ce se întâmplă dacă aceasta este urmărită de creditori?
Ce drept are soțul meu dacă eu mor primul?
Pot închiria o parte din imobil?
Cine plătește reparațiile majore?
Există o sarcină de întreținere?
Ce pot face dacă obligațiile nu sunt respectate?
Este nevoie și de o clauză de întoarcere?
Copilul poate ipoteca bunul?
Ce se întâmplă dacă acesta moare înaintea mea?
O discuție de câteva minute poate evita ani de procese și conflicte.
Când donația nu este cea mai sigură variantă
Donația nu este potrivită pentru orice familie.
Dacă părintele nu are alte venituri, nu deține o altă locuință și depinde de copil pentru îngrijire, transferul imediat al proprietății trebuie analizat cu maximă prudență.
Uneori, un testament poate păstra proprietatea la părinte până la deces.
În alte cazuri, un contract de întreținere poate reflecta mai bine înțelegerea reală dintre părți.
Pot exista și situații în care părintele nu ar trebui să transmită încă locuința.
Presiunea emoțională este un semnal de alarmă. Afirmații precum „trece casa acum, fiindcă oricum va fi a mea” nu reprezintă un motiv suficient pentru semnarea unui act cu efecte importante.
Părintele trebuie să înțeleagă că donația transferă proprietatea din timpul vieții. Testamentul produce efecte după deces și poate fi revocat în condițiile legii cât timp testatorul trăiește.
Alegerea trebuie făcută în funcție de scopul real, nu doar pentru a evita succesiunea.
Detaliul care poate salva dreptul părintelui asupra locuinței
Cea mai importantă protecție este ca dreptul părintelui să nu rămână la nivelul unei promisiuni.
În act trebuie menționată expres rezervarea uzufructului viager sau constituirea unui drept de abitație viageră, după caz. Dreptul trebuie apoi înscris corect în cartea funciară.
Pentru un părinte care vrea să folosească întreaga proprietate și să păstreze prerogative mai largi, uzufructul viager poate fi soluția potrivită.
Pentru cel care urmărește în special dreptul de a locui acolo până la sfârșitul vieții, abitația viageră poate fi mai apropiată de scopul dorit.
Nu există însă o formulă universală care să fie copiată într-un contract fără analiză.
Imobilul poate aparține unuia sau ambilor soți. Pot exista ipoteci, mai mulți copii, datorii, coproprietari sau obligații de întreținere. Toate acestea pot schimba structura actului.
Părintele trebuie să citească documentul integral, să ceară explicații pentru fiecare clauză și să verifice extrasul de carte funciară după înscriere.
O casă construită într-o viață poate fi donată într-o singură zi. Dreptul de a rămâne în ea trebuie însă protejat printr-un act clar, nu prin speranța că relațiile de familie nu se vor schimba niciodată.
