Loredana Ionescu
Modul de calcul al cotei-părți indivize și al cheltuielilor de întreținere într-un condominiu pornește de la o distincție esențială: diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită. Această diferență influențează direct sumele repartizate lunar proprietarilor, mai ales în blocurile noi, unde documentația tehnică include mai multe tipuri de suprafețe.
Confuzia apare frecvent în cazul balcoanelor. Proprietarii vor să știe dacă acestea sunt incluse în suprafața utilă a apartamentului și dacă afectează procentul din cheltuielile comune. Subiectul a fost analizat recent și de avocatul Gelu Pușcaș, care a explicat pe pagina sa de socializare cum sunt definite aceste noțiuni în legislație și ce impact au asupra listelor de întreținere.
El a lansat o întrebare adresată proprietarilor de locuințe noi: „Care a fost prețul pentru fiecare metru pătrat aferent balconului – ai achitat prețul întreg sau pe jumătate?”. Întrebarea vizează modul în care dezvoltatorii includ balconul în prețul final al apartamentului și dacă acest aspect influențează calculul cheltuielilor comune.
Ce diferență există între suprafața utilă și suprafața construită
Diferența dintre suprafața utilă și cea construită este esențială pentru stabilirea cotei de contribuție la cheltuielile comune. Suprafața utilă reprezintă, în mod general, spațiul efectiv folosit în interiorul locuinței, în timp ce suprafața construită include și elemente suplimentare.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari reglementează modul de calcul al cheltuielilor comune, însă nu oferă o definiție explicită a suprafeței utile sau a suprafeței construite. Actul normativ nu face trimitere directă la aceste noțiuni, ceea ce determină necesitatea consultării altor legi conexe.
În lipsa unei definiții clare în Legea 196/2018, interpretarea se face prin raportare la alte reglementări, în special la legislația privind locuințele.
Ce prevede Legea locuinței despre suprafața utilă
Pentru clarificarea acestor termeni, trebuie consultată Legea 114/1996, cunoscută drept Legea locuinței. În Anexa nr. 1, aceasta definește suprafața utilă ca fiind suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor din locuință.
Conform legii, în suprafața utilă sunt incluse camera de zi, dormitoarele, băile, bucătăria, spațiile de depozitare și cele de circulație interioară. Cu alte cuvinte, suprafața utilă reprezintă spațiul interior destinat efectiv locuirii.
Actul normativ precizează însă că nu sunt incluse în suprafața utilă balcoanele, logiile, terasele deschise, nișele pentru radiatoare sau suprafețele ocupate de sobe și cazane, în anumite condiții. Această precizare este esențială în contextul discuției despre întreținere.
Astfel, potrivit definiției legale din Legea 114/1996, balconul nu face parte din suprafața utilă a apartamentului.
Ce înseamnă suprafața construită și ce include aceasta
Suprafața construită are o sferă mai largă. Ea include suprafața utilă a locuinței, la care se adaugă balcoanele, logiile, terasele, precum și suprafața pereților interiori și exteriori.
În plus, suprafața construită cuprinde și cota-parte din părțile comune ale clădirii. Printre acestea se numără casa scării, uscătoria, spălătoria, casa liftului și alte spații comune.
Această distincție este importantă deoarece documentele de vânzare-cumpărare pot menționa atât suprafața utilă, cât și suprafața construită. În practică, prețul apartamentului poate fi calculat în funcție de una dintre aceste suprafețe, în funcție de politica dezvoltatorului.
Totuși, pentru calculul cotei-părți indivize și al cheltuielilor comune, referința legală este suprafața utilă.
Cum se calculează cota-parte indiviză în condominiu
Legea 196/2018 introduce noțiunea de cotă-parte indiviză. Aceasta reprezintă procentul de proprietate comună forțată care revine fiecărui proprietar dintr-un condominiu.
Cota-parte indiviză se calculează ca raport între suprafața utilă a apartamentului și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor din clădire. Rezultatul este exprimat procentual.
Suma totală a cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%. Dacă, în urma unor modificări sau erori de calcul, totalul nu este 100%, legea prevede recalcularea acestora.
Prin urmare, dacă balconul nu este inclus în suprafața utilă, el nu influențează direct procentul de cotă-parte indiviză și nici distribuirea cheltuielilor comune calculate pe baza acestei cote.
De ce apar neclarități în blocurile noi
În cazul locuințelor noi, dezvoltatorii pot menționa în contracte atât suprafața utilă, cât și suprafața construită desfășurată. Uneori, prețul pe metru pătrat este calculat raportat la suprafața construită, care include și balconul.
Această practică poate genera confuzii în rândul proprietarilor, care consideră că dacă au plătit pentru balcon, acesta ar trebui să fie inclus și în calculul întreținerii. Totuși, din punct de vedere legal, criteriul pentru cota-parte indiviză rămâne suprafața utilă, nu cea construită.
În listele de întreținere, anumite cheltuieli se repartizează în funcție de cota-parte indiviză, iar altele pot fi împărțite egal sau în funcție de consum. De aceea, este important ca asociația de proprietari să aplice corect definițiile legale.
Ce trebuie să știe proprietarii în 2026
Pentru anul 2026, legislația aplicabilă în materie de asociații de proprietari și locuințe rămâne aceeași în privința definițiilor suprafeței utile și a cotei-părți indivize.
Balconul nu este inclus în suprafața utilă, potrivit Legii 114/1996. Prin urmare, nu intră în calculul cotei-părți indivize utilizate la repartizarea cheltuielilor comune bazate pe suprafață.
Suprafața construită include balconul și părțile comune, dar aceasta nu este reperul pentru stabilirea cotei de contribuție la întreținere în baza Legii 196/2018.
În situațiile în care proprietarii constată diferențe sau neclarități în listele de plată, este recomandată verificarea documentației tehnice a imobilului și a modului de calcul aplicat de asociația de proprietari.
Clarificarea acestor aspecte poate preveni conflicte și interpretări eronate privind sumele datorate lunar pentru întreținere.
Sursa foto: Arhivă
