Cât de sigur mai este, de fapt, un bloc vechi. Ce trebuie să știi înainte să cumperi un apartament într-o construcție ridicată acum 50-60 de ani

Tot mai mulți români aleg să-și cumpere locuințe în blocuri construite în anii ’60 sau ’70, atrași de prețurile mai mici și de zonele bine poziționate din marile orașe. Cu toate acestea, puțini se întreabă cât de sigură este, în realitate, o astfel de construcție. Specialiștii avertizează că durata medie de viață a unui bloc este de aproximativ 50 de ani, iar după această perioadă pot apărea probleme structurale serioase.

Citește și

Gestul făcut de Emil Constantinescu la Cotroceni lângă sicriul lui Ion Iliescu

Blocurile vechi au depășit deja durata de viață proiectată

Potrivit experților în construcții, durata de viață a unei clădiri de locuințe este estimată la 50–60 de ani. Asta nu înseamnă că un bloc devine automat periculos după această perioadă, dar riscurile cresc considerabil dacă nu s-au făcut lucrări periodice de întreținere, reparații sau consolidare structurală.

Multe dintre blocurile construite în perioada comunistă au ajuns, astăzi, în pragul unor limite funcționale clare. Fără intervenții tehnice specializate, acestea pot deveni nesigure. Costurile de întreținere cresc odată cu degradarea materialelor, iar siguranța locatarilor poate fi pusă în pericol, scrie Playtech.

Cum evoluează rezistența betonului în timp

Structura de rezistență a unui bloc depinde în mod esențial de betonul armat. Acest material, deși durabil, este supus unor procese fizico-chimice care îi pot reduce performanța în timp. Iată cum se modifică rezistența betonului de-a lungul deceniilor:

• 0–28 de zile: betonul atinge rezistența de proiectare (100%);

• 1–10 ani: rezistența poate chiar crește până la 110–120%;

• 20–30 de ani: încep semnele de degradare, mai ales în zone cu umiditate sau expunere la săruri;

• 50–100 de ani: degradarea este evidentă și poate afecta grav structura, în lipsa întreținerii.

Aceste modificări pot fi agravate de factori externi, cum ar fi poluarea, infiltrațiile de apă sau lipsa lucrărilor periodice de întreținere a fațadelor și a hidroizolațiilor.

Factori care accelerează degradarea construcțiilor vechi

Specialiștii atrag atenția că durata de viață a unei clădiri nu este influențată doar de vârstă, ci și de modul în care a fost întreținută și de mediul în care se află. Printre factorii care contribuie la degradare se numără:

• Carbonatarea betonului – dioxidul de carbon din aer reduce pH-ul betonului și favorizează coroziunea armăturii metalice;

• Atacul chimic – sulfații, clorurile și acizii din mediu pot afecta coeziunea betonului și structura armată;

• Îngheț–dezgheț – variațiile bruște de temperatură determină apariția fisurilor și scad rezistența betonului;

• Reacția alcali–silice (ASR) – duce la formarea de microfisuri și umflături, afectând integritatea structurală a clădirii.

Toate aceste procese sunt lente, dar ireversibile, iar în lipsa unei întrețineri riguroase pot face ca o clădire să devină periculoasă în timp.

Cumpărarea unui apartament într-un bloc vechi – ce trebuie verificat

Deși pare o alegere avantajoasă din punct de vedere financiar, achiziționarea unui apartament într-un bloc vechi presupune o serie de riscuri care nu trebuie ignorate. Înainte de semnarea contractului, este recomandat să:

• Verifici anul construcției – pentru a estima nivelul de uzură al structurii;

• Ceri istoricul lucrărilor – consolidări, hidroizolații, reparații la structura de rezistență;

• Soliciți o evaluare tehnică – făcută de un expert în construcții autorizat;

• Estimezi costurile viitoare de întreținere – reparațiile mari pot implica cheltuieli de zeci de mii de euro pe apartament;

• Analizezi riscul de relocare – în cazul unor lucrări majore sau al încadrării blocului în clase de risc seismic.

Mai ales în orașe precum București, Cluj, Iași sau Timișoara, multe blocuri ridicate înainte de 1980 sunt supuse unui regim de supraveghere tehnică specială. Unele sunt deja încadrate în clase de risc seismic, altele așteaptă evaluări, iar unele au fost consolidate, dar fără documentație publică clară.

Reabilitarea termică nu înseamnă și siguranță structurală

Un alt aspect important ignorat adesea de cumpărători este confuzia între reabilitarea termică și consolidarea structurală. Faptul că un bloc a fost anvelopat cu polistiren și are tâmplărie nouă nu înseamnă că este mai sigur în fața unui cutremur sau că are structura consolidată.

Reabilitarea termică vizează confortul termic și eficiența energetică, nu stabilitatea structurii. O construcție cu probleme la nivel de fundație, stâlpi sau planșee rămâne vulnerabilă, indiferent de cum arată fațada.

Consolidarea, singura soluție reală pentru extinderea duratei de viață

Consolidarea structurală este procesul prin care se poate prelungi în mod real durata de viață a unui bloc. Acest tip de lucrare implică intervenții la elementele de rezistență – fundație, grinzi, stâlpi, planșee – și trebuie efectuată doar pe baza unei expertize tehnice și a unui proiect elaborat de ingineri specializați.

Astfel de lucrări pot costa între 500 și 1.500 de euro pe metru pătrat, iar pentru o clădire cu mai multe apartamente, sumele totale pot ajunge la sute de mii de euro. Din acest motiv, multe asociații de proprietari evită să inițieze astfel de demersuri, în lipsa sprijinului financiar de la autorități.

Ce spun normele tehnice din România despre durata de viață a unui bloc

Normele tehnice românești prevăd, în general, o durată de viață de:

• 50 de ani pentru construcții obișnuite (blocuri P+4, P+10);

• 75–100 de ani pentru clădiri speciale (școli, spitale, instituții);

• peste 100 de ani pentru construcții monument sau istorice, restaurate și întreținute corespunzător.

După împlinirea acestui termen, construcțiile trebuie supuse unor verificări tehnice, iar în funcție de rezultatul expertizei, pot fi recomandate reparații, consolidări sau chiar demolarea.

Deși prețurile mai mici din piața imobiliară pot părea tentante, investiția într-un apartament dintr-un bloc vechi trebuie făcută cu prudență și responsabilitate. Siguranța construcției trebuie să fie criteriul principal în luarea unei decizii.

Un bloc care „a rezistat până acum” nu oferă nicio garanție că va rezista și în viitor, mai ales în lipsa unor evaluări periodice și a unei întrețineri adecvate. Așadar, consultarea unui expert în construcții, analiza documentelor și cunoașterea istoricului tehnic sunt pași esențiali care pot face diferența între o alegere inspirată și una riscantă.

Sursa foto: Arhivă