Ana Sasu
Bucata de teren dintre bloc și trotuar este deseori tratată de locatari ca o extensie firească a imobilului. Unii plantează flori, alții montează mici garduri, iar vecinii de la parter ajung uneori să considere că grădina din dreptul ferestrelor le aparține. Din punct de vedere juridic, lucrurile nu sunt însă atât de simple.
Faptul că o persoană îngrijește ani întregi spațiul verde din fața blocului, cumpără plante, îl udă sau îl curăță nu îi conferă automat un drept exclusiv asupra terenului. Suprafața respectivă poate face parte din proprietatea comună a condominiului, dar poate aparține și domeniului public ori privat al autorității locale.
Diferența devine foarte importantă atunci când cineva dorește să facă mai mult decât să ude florile deja existente. Plantarea unor arbuști, tăierea unui copac, amplasarea unui gard, construirea unei anexe sau transformarea spațiului verde într-o parcare sunt intervenții care pot necesita acorduri, avize ori autorizații.
Primul lucru pe care trebuie să îl afle un locatar este, așadar, cine este proprietarul terenului.
Grădina din fața blocului nu aparține automat locatarului de la parter
Una dintre cele mai răspândite confuzii este legată de spațiile verzi aflate imediat lângă apartamentele situate la parter.
Pentru că grădina se află în dreptul ferestrelor sau balconului unui anumit apartament, proprietarul acestuia poate ajunge să considere că are un drept special asupra terenului.
Din punct de vedere juridic, simpla poziționare a terenului nu este suficientă pentru a stabili proprietatea.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stabilește regulile referitoare la proprietatea comună din condominii.
Printre părțile comune se poate afla și terenul necesar exploatării normale a clădirii, precum și curțile și grădinile, dacă actele de proprietate nu prevăd o altă situație.
Așadar, dacă terenul din jurul blocului face parte din proprietatea comună, fiecare proprietar din condominiu deține o cotă-parte din acesta.
Această cotă-parte nu trebuie însă confundată cu existența unei bucăți individuale de teren.
Cu alte cuvinte, faptul că un proprietar deține o cotă din terenul comun nu înseamnă că poate spune: „acești zece metri pătrați din fața ferestrei sunt ai mei”.
Proprietatea este comună, iar utilizarea sa trebuie să respecte drepturile celorlalți coproprietari.
Situația nu se schimbă nici dacă un singur locatar s-a ocupat de grădină timp de 10, 20 sau chiar 30 de ani.
Poate cumpăra flori, poate uda plantele și poate curăța zona, însă aceste activități nu transformă automat terenul comun în proprietate exclusivă.
Același principiu este valabil și atunci când vecinii au acceptat tacit ani întregi ca o anumită persoană să se ocupe de spațiul respectiv.
Întreținerea unui bun și dreptul de proprietate asupra acestuia sunt două lucruri diferite.
Cum afli cine este proprietarul terenului dintre bloc și trotuar
Înaintea oricărei amenajări importante trebuie lămurită situația juridică a terenului.
Nu toate spațiile verzi aflate lângă blocuri aparțin condominiilor.
În numeroase situații, suprafața dintre bloc și trotuar poate fi în proprietatea ori administrarea autorității locale.
De aceea, aspectul terenului sau distanța față de clădire nu oferă un răspuns juridic sigur.
Pentru stabilirea proprietarului trebuie verificate documentele.
Actele de proprietate ale imobilului și informațiile din cartea funciară pot clarifica dacă terenul respectiv face parte din proprietatea comună a condominiului.
Dacă există indicii că suprafața aparține municipalității, situația poate fi verificată și prin intermediul autorității locale competente.
Această etapă este foarte importantă deoarece regulile diferă.
Dacă terenul aparține proprietarilor din condominiu, deciziile privind utilizarea lui trebuie luate potrivit regulilor aplicabile proprietății comune și asociațiilor de proprietari.
Dacă terenul aparține autorității locale, asociația sau un locatar nu poate decide singur ce se întâmplă cu suprafața respectivă.
Simplul fapt că terenul este lipit de bloc nu îl transformă în proprietatea blocului.
În mod similar, existența unui gard vechi, a unor flori plantate de locatari sau a unor alei improvizate nu reprezintă, în sine, dovada proprietății.
Articolul 38 din Legea nr. 196/2018 reglementează utilizarea părților comune de către proprietari.
Acestea trebuie folosite fără afectarea drepturilor celorlalți proprietari și cu respectarea regulilor stabilite pentru condominiu.
În practică, acest lucru înseamnă că un proprietar nu își poate atribui unilateral o parte din grădina comună.
Poți planta flori în fața blocului?
Aici trebuie făcută diferența între întreținerea obișnuită a unei grădini și modificarea propriu-zisă a spațiului.
Udarea unor plante deja existente sau îngrijirea unui rond nu are aceleași implicații precum plantarea unor arbori, eliminarea vegetației ori împrejmuirea terenului.
Dacă grădina face parte din proprietatea comună a condominiului, amenajările trebuie realizate cu respectarea drepturilor tuturor proprietarilor și a regulilor asociației.
Un locatar nu poate planta o zonă și apoi să interzică accesul celorlalți proprietari pe motiv că el a suportat costurile.
Florile cumpărate din banii proprii nu transformă terenul într-o proprietate privată.
Situația devine și mai clară atunci când se dorește o amenajare mai amplă.
Plantarea unor arbuști de dimensiuni mari, schimbarea configurației spațiului, realizarea unor alei, instalarea unor elemente fixe sau delimitarea terenului pot presupune reguli suplimentare.
Dacă terenul aparține autorității locale, situația este diferită.
Într-un asemenea caz, înainte de realizarea unor amenajări, locatarii sau asociația trebuie să se adreseze autorității care administrează suprafața.
Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților stabilește un regim de protecție pentru aceste suprafețe.
Prin urmare, intenția unui locatar de a face zona „mai frumoasă” nu înlocuiește acordurile necesare.
Chiar dacă scopul este unul pozitiv, terenul nu poate fi modificat după bunul plac atunci când aparține altei persoane sau domeniului public.
În plus, regulile concrete pot diferi de la o localitate la alta.
Administrațiile locale pot avea proceduri proprii pentru plantări, amenajări sau participarea asociațiilor de proprietari la întreținerea spațiilor verzi.
Vecinul de la parter poate pune gard în jurul grădinii?
Una dintre cele mai controversate situații apare atunci când un proprietar de la parter împrejmuiește spațiul verde din dreptul apartamentului.
În unele cartiere pot fi văzute grădini delimitate cu garduri metalice, garduri din lemn, plase sau alte improvizații.
Existența lor de mai mulți ani nu înseamnă automat că situația este legală.
Dacă terenul este proprietate comună, un singur locatar nu îl poate transforma unilateral într-o curte privată.
O cotă-parte din proprietatea comună nu echivalează cu dreptul de a ocupa exclusiv o anumită suprafață.
Nici faptul că persoana respectivă a investit bani în amenajarea grădinii nu schimbă automat regimul juridic.
Situația este și mai sensibilă dacă terenul aparține autorității locale.
În acest caz, un locatar nu poate ocupa și împrejmui după propria decizie un spațiu pe care nu îl deține.
Amenajările permanente sau modificările substanțiale trebuie analizate prin raportare la regimul juridic al terenului și la legislația aplicabilă.
Același lucru este valabil pentru montarea unor bănci fixe, foișoare, magazii sau alte construcții.
Nu orice obiect amplasat în grădină este o simplă decorațiune.
În funcție de caracteristicile intervenției, pot deveni necesare aprobări sau autorizații.
Poți transforma grădina din fața blocului în loc de parcare?
Lipsa locurilor de parcare a generat, de-a lungul timpului, numeroase conflicte între proprietarii de apartamente.
O bucată de teren neamenajată aflată lângă bloc poate părea o soluție simplă.
Locatarii pot fi tentați să elimine vegetația, să pună pietriș sau dale și să folosească suprafața pentru autoturisme.
Din punct de vedere legal, însă, o asemenea intervenție nu poate fi făcută pur și simplu prin decizia unui proprietar.
Regimul spațiilor verzi este protejat prin legislație.
Legea nr. 24/2007 conține reguli referitoare la protejarea, administrarea și conservarea spațiilor verzi.
O intervenție prin care vegetația este eliminată pentru a crea o parcare nu mai poate fi considerată simplă întreținere.
Este vorba despre schimbarea modului în care este folosit terenul.
În cazul proprietății comune, schimbarea destinației unei suprafețe este supusă unor condiții diferite față de tunderea ierbii sau plantarea florilor.
Legea nr. 196/2018 prevede condiții stricte pentru încetarea destinației de folosință comună a anumitor părți ale condominiului.
Printre cerințele legale relevante se poate afla acordul scris al proprietarilor, alături de respectarea celorlalte condiții și obținerea avizelor sau autorizațiilor necesare.
Foarte important este că o hotărâre a asociației de proprietari nu înlocuiește automat aprobările cerute de alte acte normative.
Chiar dacă proprietarii sunt de acord între ei, pot exista în continuare obligații față de autoritatea locală sau alte instituții.
Tăierea arborilor din fața blocului poate crea probleme
O altă situație frecventă este cea în care un arbore îi deranjează pe locatari.
Motivele pot fi diverse.
Copacul poate reduce lumina care intră într-un apartament, poate avea crengi apropiate de balcon sau poate produce frunze și resturi vegetale.
Acest lucru nu înseamnă că locatarul poate lua singur drujba și elimina arborele.
Legislația privind spațiile verzi protejează vegetația, iar tăierea neautorizată sau vătămarea arborilor și arbuștilor poate atrage consecințe.
Dacă există un copac care reprezintă un pericol, procedura corectă este sesizarea administratorului terenului și solicitarea unei intervenții prin mijloacele legale.
Aceeași prudență trebuie avută și în cazul toaletării severe.
Tăierea unor crengi nu este întotdeauna echivalentă cu simpla îngrijire a plantei, mai ales dacă intervenția poate afecta dezvoltarea sau supraviețuirea arborelui.
Regulile sunt importante inclusiv atunci când arborele a fost plantat în urmă cu mulți ani chiar de locatarii blocului.
Faptul că cineva a plantat un copac nu îi oferă automat dreptul de a-l elimina ulterior.
Trebuie analizat regimul terenului și legislația aplicabilă spațiului verde.
Când este necesar acordul asociației de proprietari
Dacă terenul face parte din proprietatea comună, asociația de proprietari are un rol important în organizarea modului de utilizare și întreținere.
Totuși, trebuie făcută o distincție esențială.
Acordul asociației nu înseamnă automat că orice intervenție devine legală.
Spre exemplu, dacă pentru o anumită lucrare este necesară o autorizație din partea autorității publice, votul proprietarilor nu poate substitui documentul respectiv.
În schimb, pentru modul de întreținere și amenajare a proprietății comune, deciziile trebuie luate potrivit regulilor condominiului.
Un singur proprietar nu poate decide în numele tuturor.
Acest lucru este valabil chiar dacă ceilalți vecini nu se implică în întreținerea terenului.
Un locatar poate fi singurul care udă florile timp de ani întregi. Poate investi timp și bani în amenajarea zonei. Din punct de vedere juridic, aceste lucruri nu îi transferă însă proprietatea asupra suprafeței.
De aceea, înaintea unei investiții mai mari, este recomandată clarificarea situației.
Altfel, persoana poate ajunge să cheltuiască bani pentru o amenajare pe care ulterior este obligată să o modifice sau să o înlăture.
Ce trebuie să verifici înainte să amenajezi grădina blocului
Regula esențială pentru orice locatar este simplă: mai întâi trebuie stabilit cine deține terenul.
Dacă suprafața este comună, trebuie analizate actele condominiului și regulile asociației.
Dacă terenul aparține autorității locale, trebuie verificat ce instituție îl administrează și care este procedura pentru intervenția dorită.
Contează foarte mult și natura lucrării.
Una este să uzi florile deja existente și cu totul alta să construiești un gard.
Plantarea câtorva flori într-un rond existent nu poate fi pusă automat pe același plan cu eliminarea unui copac sau transformarea terenului într-o parcare.
Cu cât intervenția este mai amplă și modifică mai mult destinația ori configurația terenului, cu atât trebuie verificată mai atent existența unor obligații legale.
Apropierea terenului de apartament nu reprezintă un titlu de proprietate.
Nici întreținerea lui timp de mulți ani nu îi permite unui locatar să decidă singur asupra spațiului.
Acesta este unul dintre cele mai importante aspecte pe care proprietarii de apartamente trebuie să le cunoască.
Grădina aflată chiar sub fereastra unui apartament poate fi proprietate comună sau poate aparține autorității locale. În ambele situații există reguli privind utilizarea ei.
Locatarii pot contribui la îngrijirea și înfrumusețarea zonei, însă înaintea unei amenajări mai importante trebuie să afle cine este proprietarul și ce aprobări sunt necesare.
Astfel pot fi evitate conflictele cu vecinii, investițiile făcute inutil și situațiile în care o amenajare realizată cu intenții bune ajunge să încalce regimul juridic al terenului.
Sursa foto: Arhivă
