Georgescu Dragos
Casa părintească este, pentru mulți români, cea mai valoroasă moștenire, dar și cea mai disputată. După moartea părinților, frații ajung adesea în conflict: unul vrea să păstreze casa, altul vrea banii, iar al treilea nu vrea să semneze nimic. Legea oferă însă soluții clare, chiar și atunci când nimeni nu vrea să cedeze.
Frați certați pe casa părintească: ce spune legea când nimeni nu vrea să cedeze
Povestea se repetă în mii de familii din România. Părinții lasă în urmă o casă, iar copiii devin, peste noapte, coproprietari. Ce părea simplu se transformă rapid într-un conflict care poate dura ani.
Vestea bună este că nimeni nu poate fi ținut prizonier într-o astfel de situație. Codul civil și Codul de procedură civilă prevăd pași concreți pentru încheierea disputei. Iată ce spune legea și ce opțiuni ai.
Primul pas: dezbaterea succesiunii
Înainte de a vorbi despre împărțirea casei, trebuie stabilit cine sunt moștenitorii și ce cotă are fiecare. Acest lucru se face prin dezbaterea succesiunii, de regulă la notar.
La final, notarul eliberează certificatul de moștenitor. Documentul arată cine moștenește și în ce proporție. De exemplu, dacă părinții au lăsat trei copii și nu există testament, fiecare primește, de regulă, o cotă egală din casă.
Atenție la termene. Moștenirea trebuie acceptată în termen de un an de la decesul părintelui. Cine lasă acest termen să treacă riscă să fie considerat străin de moștenire.
În plus, dacă succesiunea nu este finalizată în doi ani de la deces, moștenitorii datorează un impozit de 1% din valoarea masei succesorale. Așadar, amânarea poate costa.
Dacă frații nu se înțeleg nici măcar asupra calității de moștenitor sau asupra cotelor, disputa ajunge direct în instanță.
Ce înseamnă să fii coproprietar cu frații tăi
După succesiune, casa nu este încă împărțită. Ea aparține tuturor fraților în același timp, fiecare având o cotă-parte. Juriștii numesc această situație „indiviziune”.
În indiviziune, nimeni nu deține o cameră anume sau o parte anume din curte. Fiecare frate deține o fracțiune din întregul imobil.
De aici apar cele mai multe probleme. Casa nu poate fi vândută integral fără acordul tuturor. Iar dacă unul dintre frați locuiește în ea, ceilalți se simt adesea nedreptățiți.
Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune
Aceasta este regula de bază pe care orice moștenitor trebuie să o cunoască. Potrivit articolului 669 din Codul civil, încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând.
Cu alte cuvinte, dacă un frate refuză orice înțelegere, ceilalți nu sunt blocați. Oricare dintre coproprietari poate cere împărțirea casei, indiferent cât timp a trecut de la deschiderea moștenirii.
Există doar câteva excepții, când partajul a fost suspendat prin lege, prin act juridic sau prin hotărâre judecătorească.
Varianta 1: partajul voluntar, la notar
Cea mai rapidă și mai ieftină soluție este înțelegerea între frați. Aceasta se numește partaj voluntar și se încheie, în cazul unei case, printr-un act autentic la notar.
Frații pot alege orice formulă le convine. Câteva exemple:
un frate păstrează casa și le plătește celorlalți contravaloarea cotelor lor;
casa se vinde, iar banii se împart proporțional;
unul primește casa, altul terenul sau alt bun din moștenire.
Partajul voluntar presupune însă acordul tuturor. Dacă un singur frate refuză să semneze, această cale este închisă.
Medierea, o soluție înainte de proces
Înainte de a merge în instanță, frații pot apela la un mediator. Medierea este o procedură confidențială, în care un specialist neutru îi ajută pe cei implicați să găsească o soluție.
Pentru multe familii, medierea salvează nu doar bani și timp, ci și relațiile dintre frați.
Varianta 2: partajul judiciar, când nimeni nu cedează
Dacă înțelegerea este imposibilă, oricare dintre frați poate depune la instanță o cerere de partaj judiciar. Procedura este reglementată de articolele 979–995 din Codul de procedură civilă.
Instanța stabilește masa de bunuri, cotele fiecărui moștenitor și valoarea casei. De regulă, valoarea se determină printr-o expertiză de evaluare.
Cum împarte instanța casa
Potrivit articolului 676 din Codul civil, partajul se face, ca regulă, în natură, proporțional cu cota fiecăruia. Asta înseamnă că, dacă se poate, casa este împărțită fizic între frați.
În practică, însă, o casă obișnuită se împarte rar fizic. De cele mai multe ori, ea nu este „comod partajabilă”. În acest caz, legea prevede două soluții:
Atribuirea casei unuia dintre frați, în schimbul unei sulte. Fratele care primește casa le plătește celorlalți contravaloarea cotelor lor. Suma se numește „sultă”.
Vânzarea casei. Dacă nimeni nu cere sau nu poate primi casa, aceasta se vinde, iar banii se împart proporțional cu cotele. Dacă frații nu se înțeleg asupra modului de vânzare, aceasta se face la licitație publică, prin executor judecătoresc.
Ce se întâmplă dacă doi frați vor casa
Situația este frecventă. Când mai mulți coproprietari cer să li se atribuie casa, instanța decide pe baza unor criterii prevăzute de articolul 988 din Codul de procedură civilă.
Printre acestea se numără:
mărimea cotei fiecăruia;
acordul părților;
natura bunului;
domiciliul și ocupația fiecăruia;
faptul că unul dintre frați a făcut construcții sau îmbunătățiri cu acordul celorlalți.
Așadar, fratele care locuiește de ani buni în casă sau care a investit în ea, cu acordul celorlalți, poate avea un avantaj. Totuși, decizia aparține instanței și depinde de fiecare caz în parte.
Atenție la sultă: trebuie să ai banii
Instanța poate atribui casa provizoriu unui frate și îi poate stabili un termen pentru plata sultei. Dacă acesta nu plătește la timp, casa poate fi atribuită altui frate sau poate fi scoasă la vânzare.
De aceea, cel care vrea să păstreze casa trebuie să fie pregătit financiar. O sultă poate însemna zeci de mii de euro.
Fratele care locuiește în casă: ce drepturi are
Unul dintre cele mai frecvente conflicte apare când un frate locuiește în casa părintească, iar ceilalți nu.
Fiecare coproprietar are dreptul să folosească bunul comun, conform destinației lui, dar fără să îi împiedice pe ceilalți să facă același lucru. Fratele care locuiește în casă nu devine proprietarul ei doar pentru că stă acolo.
În anumite situații, frații care au fost împiedicați să folosească imobilul pot cere despăgubiri pentru lipsa de folosință. Fiecare caz trebuie analizat însă de un avocat, în funcție de dovezi.
Cât durează și cât costă
Un partaj voluntar la notar se poate încheia în câteva săptămâni. Costurile includ onorariul notarial, taxele de carte funciară și, eventual, cheltuielile de evaluare.
Un partaj judiciar poate dura însă ani, mai ales dacă hotărârea este atacată. La costuri se adaugă taxa judiciară de timbru, onorariile avocaților și expertizele.
În plus, există și un cost care nu se vede pe hârtie: relațiile dintre frați. Multe familii ies dintr-un proces de partaj complet dezbinate.
Sfaturi practice pentru a evita conflictul
Specialiștii recomandă câțiva pași simpli pentru a evita un război în familie:
Discutați devreme. Cu cât amânați succesiunea, cu atât conflictele cresc.
Cereți o evaluare independentă. O valoare obiectivă a casei elimină multe certuri.
Încercați medierea înainte de proces. Este mai rapidă și mai ieftină.
Păstrați documentele. Facturile pentru renovări sau impozitele plătite pot conta în instanță.
Consultați un avocat sau un notar. Fiecare situație are particularități care pot schimba rezultatul.
Iar pentru părinții care încă trăiesc, cel mai bun cadou pentru copii poate fi un testament clar sau o discuție deschisă despre ce se va întâmpla cu casa.
Concluzie
Casa părintească nu trebuie să devină motiv de dușmănie pe viață. Legea îi protejează pe toți moștenitorii: niciunul nu poate fi obligat să rămână coproprietar, iar instanța poate împărți casa chiar și atunci când nimeni nu cedează.
Totuși, calea cea mai sănătoasă rămâne înțelegerea. Un compromis la notar costă mai puțin decât ani de procese și salvează ceea ce contează cel mai mult: familia.
