Ana Sasu
Românii care dețin terenuri agricole și le dau în arendă trebuie să țină cont, în 2026, de o serie de obligații fiscale importante. Cele mai relevante sunt impozitul pe venit și, în anumite situații, contribuția de asigurări sociale de sănătate, cunoscută drept CASS.
Regulile sunt cu atât mai importante pentru cei care au mai multe contracte de arendă sau care obțin și alte venituri în afara celor din exploatarea terenurilor. În astfel de cazuri, plafonul pentru CASS se poate atinge mai repede, deoarece anumite categorii de venituri se cumulează.
Pentru proprietarii de terenuri, una dintre cele mai importante informații este că impozitul aferent veniturilor din arendă este, de regulă, reținut la sursă. Cu alte cuvinte, în multe situații, proprietarul nu trebuie să calculeze și să achite separat impozitul după fiecare plată.
În schimb, obligația privind CASS trebuie urmărită cu atenție, deoarece aceasta depinde de nivelul total al veniturilor relevante realizate pe parcursul anului.
Cum sunt considerate veniturile din arendă
Veniturile din arendă apar atunci când o persoană fizică permite folosirea unor bunuri agricole din patrimoniul personal în schimbul unei contraprestații.
Cel mai frecvent este vorba despre terenuri agricole.
Arenda poate fi plătită în bani, în produse agricole sau printr-o combinație a celor două.
Valoarea exactă este stabilită prin contractul încheiat între proprietar și arendaș.
Dacă plata se face în bani, lucrurile sunt mai simple, pentru că venitul brut este reprezentat de suma prevăzută și plătită conform contractului.
În schimb, dacă arenda este achitată în produse agricole, valoarea acestora trebuie transformată în lei.
Această evaluare se face prin raportare la prețurile medii ale produselor agricole stabilite la nivel local, prin hotărâri ale consiliilor județene sau, după caz, ale autorităților competente.
Astfel, chiar dacă proprietarul nu primește efectiv bani, ci grâu, porumb, floarea-soarelui sau alte produse, venitul respectiv are o valoare fiscală exprimată în lei.
Această valoare este cea care intră în calculul obligațiilor fiscale.
Cum se calculează impozitul pe veniturile din arendă
Una dintre cele mai importante reguli pentru 2026 este aceea că venitul net nu este egal cu venitul brut încasat.
La fiecare plată se aplică o cotă forfetară de cheltuieli de 20%.
Practic, din venitul brut se scade automat această cotă de 20%, fără ca proprietarul să fie obligat să dovedească efectiv anumite cheltuieli.
Rezultatul reprezintă venitul net impozabil.
Asupra acestuia se aplică un impozit de 10%.
De exemplu, dacă o persoană primește o arendă brută de 1.000 de lei, primul pas este scăderea cotei de cheltuieli de 20%.
Rezultă un venit net de 800 de lei.
Impozitul de 10% aplicat asupra acestei sume este de 80 de lei.
În acest exemplu, impozitul datorat este de 80 de lei.
Pentru proprietar, avantajul este că, în situațiile în care arendașul are obligația de reținere la sursă, acesta se ocupă de calcularea și virarea impozitului.
Prin urmare, proprietarul nu trebuie să facă separat această operațiune după fiecare încasare.
Cine plătește efectiv impozitul la stat
În cazul veniturilor din arendă, impozitul poate fi reținut direct de plătitorul venitului.
Arendașul calculează suma datorată, o reține și o virează către buget.
Tot el are obligația de a declara impozitul reținut.
Această raportare se face prin formularul 112, în condițiile prevăzute de legislația fiscală.
Termenul de plată este, în mod obișnuit, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care impozitul a fost reținut.
Pentru proprietar, acest mecanism înseamnă mai puține operațiuni fiscale directe.
Totuși, este recomandat ca persoana care dă terenul în arendă să verifice documentele și sumele înscrise în contract sau în actele de plată.
Este important să fie clar care este valoarea brută, care este venitul net și cât a fost reținut ca impozit.
Acest lucru devine și mai important atunci când există mai multe contracte de arendă în derulare.
Pentru arendă nu se plătește CAS
Un aspect favorabil pentru proprietarii de terenuri este acela că veniturile din arendă nu sunt supuse contribuției de asigurări sociale, adică CAS.
CAS este contribuția asociată sistemului public de pensii.
Pentru veniturile din arendă, această contribuție nu este datorată.
Cu toate acestea, situația este diferită în cazul contribuției de asigurări sociale de sănătate.
Aici poate apărea obligația de plată.
Totul depinde de nivelul veniturilor nete realizate și de depășirea anumitor plafoane.
Când apare obligația pentru CASS
În 2026, contribuția de asigurări sociale de sănătate poate deveni obligatorie atunci când veniturile relevante depășesc plafonul stabilit prin raportare la salariul minim brut.
Pentru nivelul de 6 salarii minime brute, plafonul indicat este de 24.300 de lei.
Această valoare rezultă din raportarea la un salariu minim de 4.050 de lei.
Este important de înțeles că plafonul nu se verifică exclusiv prin raportare la venitul obținut dintr-un singur contract de arendă.
În calcul pot intra și alte venituri.
Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii.
Un proprietar poate avea un venit din arendă relativ mic, care singur nu depășește pragul.
Dacă însă aceeași persoană are și alte venituri relevante, totalul poate trece peste limita la care apare obligația de plată a CASS.
Ce venituri se pot cumula pentru stabilirea plafonului
Pentru verificarea obligației privind CASS, veniturile din arendă pot fi analizate împreună cu alte categorii de venituri prevăzute de legislația fiscală.
Printre acestea pot fi incluse venituri din drepturi de proprietate intelectuală.
De asemenea, pot intra în calcul veniturile din cedarea folosinței bunurilor.
Se pot lua în considerare și anumite venituri din investiții.
Veniturile din activități agricole pot intra, la rândul lor, în această analiză.
Același lucru este valabil pentru veniturile din silvicultură, piscicultură sau alte surse relevante fiscal.
Prin urmare, un proprietar nu ar trebui să se uite exclusiv la suma pe care o primește pentru terenul dat în arendă.
Trebuie privită situația fiscală în ansamblu.
Dacă persoana are mai multe surse de venit, pragul poate fi depășit chiar dacă fiecare venit, luat separat, pare redus.
Ce se întâmplă dacă ai mai multe terenuri date în arendă
Situația devine mai complexă atunci când o persoană deține mai multe terenuri și are contracte cu mai mulți arendași.
Fiecare arendaș poate reține impozitul aferent plății pe care o face.
Însă, pentru stabilirea obligației privind CASS, proprietarul trebuie să urmărească veniturile cumulate.
De exemplu, o persoană poate primi venituri de la trei arendași diferiți.
Fiecare plată poate părea relativ redusă.
Dar, însumate pe întreg anul, veniturile pot ajunge la un nivel suficient de mare pentru a depăși plafonul relevant.
De aceea, evidența veniturilor este importantă.
Proprietarul ar trebui să știe cât a primit de la fiecare arendaș și care este venitul net luat în considerare fiscal.
În lipsa unei evidențe clare, există riscul ca obligația privind CASS să fie observată prea târziu.
Ce trebuie verificat în contractul de arendă
Contractul reprezintă documentul esențial în relația dintre proprietar și arendaș.
El trebuie să indice clar bunul dat în folosință și modul de plată.
Este important să fie menționată valoarea arendei și dacă aceasta este achitată în bani sau în produse.
Dacă plata se face în produse, proprietarul trebuie să știe cum va fi stabilită valoarea în lei.
De asemenea, trebuie verificată perioada pentru care este încheiat contractul.
Data plăților trebuie să fie clară.
La fel și obligațiile fiscale care revin plătitorului.
Un contract neclar poate crea probleme ulterior, mai ales dacă apar diferențe privind valoarea produselor agricole sau momentul plății.
În plus, proprietarul trebuie să păstreze documentele care dovedesc încasările.
Acestea pot fi utile în cazul unor verificări fiscale.
De ce contează reținerea la sursă
Reținerea la sursă simplifică mult situația proprietarului.
În loc să primească întreaga sumă și ulterior să calculeze impozitul datorat, proprietarul primește venitul după reținerea obligației fiscale.
Plătitorul este cel care face calculul și transferă impozitul către stat.
Acest mecanism reduce riscul de neplată accidentală.
Totuși, proprietarul nu ar trebui să considere că nu mai are nimic de verificat.
Este bine să urmărească dacă impozitul a fost calculat corect.
Formula este simplă.
Mai întâi, venitul brut se reduce cu 20%.
Apoi se aplică impozitul de 10% asupra venitului net.
Orice diferență semnificativă trebuie clarificată.
Un exemplu simplu de calcul
Să presupunem că un proprietar are un contract de arendă prin care primește anual 15.000 de lei.
Prin aplicarea cotei forfetare de 20%, rezultă cheltuieli de 3.000 de lei.
Venitul net este de 12.000 de lei.
Impozitul de 10% aplicat acestui venit este de 1.200 de lei.
În acest exemplu, impozitul pe venit este de 1.200 de lei.
Dacă proprietarul nu are alte venituri relevante pentru plafonul CASS, situația trebuie analizată prin raportare la pragurile aplicabile.
Dacă însă persoana mai are, de exemplu, venituri din chirii sau investiții, totalul poate schimba situația.
De aceea, aceeași sumă din arendă poate genera consecințe diferite de la o persoană la alta în ceea ce privește CASS, potrivit Playtech.
Plata în produse agricole nu elimină taxele
Unii proprietari consideră în mod greșit că dacă primesc arenda în produse, și nu în bani, taxele nu se mai aplică.
Regulile fiscale nu funcționează astfel.
Produsele primite au o valoare economică.
Această valoare este transformată în lei.
Pe baza ei se stabilește venitul brut.
Ulterior se aplică aceleași reguli privind determinarea venitului net și calcularea impozitului.
Prin urmare, plata în grâu, porumb sau alte produse nu înseamnă că venitul este nefiscalizat.
Diferența este doar în modul în care se stabilește valoarea acestuia.
Prețurile medii folosite la evaluare au un rol important.
De aceea, proprietarii care primesc produse trebuie să urmărească valorile stabilite pentru anul respectiv.
CASS poate deveni cea mai importantă obligație suplimentară
În practică, impozitul pe venit este relativ ușor de urmărit, deoarece acesta este reținut la sursă în situațiile prevăzute de lege.
Mai multă atenție trebuie acordată CASS.
Această obligație poate apărea în urma cumulării mai multor surse de venit.
Proprietarul poate crede că venitul său din arendă este prea mic pentru a genera contribuții suplimentare.
Dar dacă mai are și alte venituri, calculul se schimbă.
De exemplu, un contribuabil poate încasa bani din arendă, chirii și investiții.
Fiecare categorie poate fi sub plafon.
Împreună, însă, veniturile pot depăși pragul relevant.
În acest moment apare obligația privind contribuția de sănătate, în condițiile stabilite de Codul fiscal.
De ce este important să urmărești venitul net, nu doar suma încasată
Un alt element care poate crea confuzie este diferența dintre venitul brut și venitul net.
Venitul brut este suma totală prevăzută în contract sau valoarea totală a produselor primite.
Venitul net este rezultatul după aplicarea cotei forfetare de cheltuieli de 20%.
Impozitul se aplică venitului net.
Tot venitul net este relevant în diferite analize fiscale.
Din acest motiv, proprietarul nu trebuie să confunde suma totală din contract cu baza efectivă asupra căreia se aplică taxarea.
Această diferență este importantă mai ales atunci când persoana are venituri apropiate de pragurile pentru CASS.
Câteva mii de lei pot schimba situația.
Ce ar trebui să facă proprietarii pe parcursul anului
Cea mai bună variantă este ca situația fiscală să fie urmărită permanent, nu doar la final de an.
Proprietarii trebuie să păstreze contractele de arendă.
Trebuie păstrate și documentele privind plățile.
În cazul plății în produse, este importantă și evidența valorii stabilite în lei.
Dacă există mai multe contracte, veniturile trebuie centralizate.
La fel și celelalte categorii de venituri care pot intra în calculul CASS.
Astfel, proprietarul poate observa din timp dacă se apropie de plafon.
În cazul unei situații mai complicate, consultarea unui contabil sau a unui consultant fiscal poate evita erori.
Regulile trebuie analizate pentru fiecare persoană în parte
Două persoane care primesc aceeași sumă din arendă pot avea obligații diferite în ceea ce privește CASS.
Motivul este simplu.
Una poate avea exclusiv venituri din arendă.
Cealaltă poate avea și chirii, dividende sau alte venituri relevante.
De aceea, nu există un răspuns unic bazat doar pe suma primită pentru teren.
Situația fiscală trebuie analizată în ansamblu.
Pentru impozitul pe venit, regulile sunt mai directe.
Se aplică reducerea forfetară de 20%, apoi impozitul de 10%.
În cazul CASS, însă, trebuie verificat totalul veniturilor relevante și comparat cu plafoanele aplicabile.
Pentru proprietarii de terenuri agricole, cea mai importantă regulă rămâne astfel una simplă: să nu urmărească doar cât primesc din arendă, ci și cum se cumulează aceste venituri cu restul sumelor obținute pe parcursul anului.
În 2026, veniturile din arendă nu sunt supuse CAS, însă pot conduce la obligația de plată a CASS dacă sunt atinse pragurile prevăzute de legislația fiscală. Impozitul pe venit rămâne de 10% aplicat venitului net, după deducerea cotei forfetare de 20%, iar în situațiile în care acesta este reținut la sursă, arendașul este cel care îl calculează, îl declară și îl virează către buget.
