Georgescu Dragos
Mulți români moștenesc o casă, un apartament sau un teren de la părinți ori bunici și, la un moment dat, decid să le vândă. Au găsit cumpărătorul, au stabilit prețul și merg încrezători la notar. Acolo află însă că tranzacția nu se poate face. Motivul e simplu: le lipsește documentul care dovedește, oficial, că sunt proprietari. Iată de ce nu poți vinde o casă moștenită fără certificat de moștenitor, ce alte acte îți mai trebuie și cât te costă tot procesul.
Nu poți vinde casa moștenită fără acest document. Greșeala care blochează mii de tranzacții
Mulți cred că, dacă au moștenit o casă, ea le aparține automat și o pot vinde oricând. Juridic, lucrurile sunt puțin mai complicate.
Potrivit Codului civil, drepturile asupra unui imobil care provin din moștenire se dobândesc chiar din momentul decesului celui care a lăsat moștenirea. Cu alte cuvinte, ești proprietar de la data decesului. Doar că, pentru a putea dispune de bun, adică pentru a-l vinde, dona sau ipoteca, trebuie să poți dovedi acest lucru. Aici intervine certificatul de moștenitor.
Certificatul de moștenitor este actul eliberat de notar la finalul procedurii succesorale. El arată cine sunt moștenitorii, ce bunuri au moștenit și în ce cote. Fără el, notarul nu poate autentifica un contract de vânzare-cumpărare, pentru că nu are dovada că vânzătorul este proprietarul imobilului.
Concret, dacă vrei să vinzi o casă moștenită, primul pas este să dezbați succesiunea la notar și să obții certificatul de moștenitor.
Al doilea pas obligatoriu: intabularea în Cartea Funciară
Mulți moștenitori se opresc după ce obțin certificatul de moștenitor, convinși că au rezolvat totul. Nu e chiar așa.
Codul civil prevede că titularul unui drept dobândit prin moștenire nu poate dispune de el prin Cartea Funciară decât după ce s-a făcut înscrierea. Pe înțelesul tuturor: înainte de a vinde casa, trebuie să o treci pe numele tău în Cartea Funciară, adică să faci intabularea.
Intabularea se face pe baza certificatului de moștenitor, la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Taxa de intabulare este de 0,15% din valoarea imobilului. În multe cazuri, notarul care dezbate succesiunea se ocupă direct și de această formalitate.
Atenție: dacă imobilul nu are cadastru, de pildă o casă veche de la țară, va fi nevoie mai întâi de o documentație cadastrală realizată de un specialist autorizat. Acest pas poate dura și poate implica costuri suplimentare.
Cât costă succesiunea și de ce contează termenul de 2 ani
Înainte de a te gândi la vânzare, e bine să știi cât te costă procedura de moștenire. Costurile principale sunt:
Onorariul notarial, care depinde de valoarea bunurilor moștenite;
Taxa de intabulare de 0,15%;
Impozitul pe moștenire, care poate fi zero sau 1%.
Codul fiscal prevede că moștenirea este scutită de impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în cel mult 2 ani de la data decesului. Dacă termenul este depășit, moștenitorii plătesc un impozit de 1% din valoarea bunurilor. Contează data finalizării procedurii, nu momentul în care moștenitorul a mers prima dată la notar.
Mai există un termen important. Moștenitorii care nu își exprimă opțiunea de a accepta moștenirea în decurs de un an de la deces își pot pierde dreptul de a participa la procedura succesorală, în condițiile prevăzute de lege.
Când sunt mai mulți moștenitori
Situațiile cele mai complicate apar atunci când casa este moștenită de mai multe persoane, de exemplu soțul supraviețuitor și copiii, ori mai mulți frați.
În acest caz, certificatul de moștenitor îi face pe toți coproprietari, fiecare cu o anumită cotă: o jumătate, o treime, un sfert și așa mai departe. Casa nu este însă împărțită fizic între ei.
Pentru a o vinde, există mai multe variante:
Vânzarea împreună. Toți moștenitorii se prezintă la notar, sau trimit o procură, și semnează contractul de vânzare. Banii se împart apoi conform cotelor din certificatul de moștenitor.
Partajul la notar. Moștenitorii se pot înțelege ca unul dintre ei să preia întreaga casă, iar ceilalți să primească în schimb bani sau alte bunuri.
Partajul în instanță. Dacă moștenitorii nu se înțeleg, instanța va decide cum se împarte bunul, iar procesul poate dura ani de zile.
Un singur moștenitor nu poate vinde întreaga casă fără acordul celorlalți. Poate vinde doar cota lui, dar puțini cumpărători sunt interesați de o „bucată“ de casă.
Ce acte îți trebuie la notar pentru vânzare
Odată ce ai certificatul de moștenitor și ai făcut intabularea, poți trece la vânzare. Dosarul pentru notar cuprinde, de regulă:
actele de identitate ale vânzătorilor și cumpărătorilor;
certificatul de moștenitor, documentul-cheie obținut după succesiune;
actele vechi de proprietate ale persoanei decedate: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, titlu de proprietate etc.;
extrasul de Carte Funciară, care arată că imobilul este intabulat pe numele tău;
documentația cadastrală a imobilului;
certificatul fiscal, care arată că nu există datorii la impozitul pe clădire sau teren și care se poate obține gratuit prin notariat;
certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare, chiar și în cazul unei case vechi.
Fiecare birou notarial poate cere documente suplimentare, în funcție de situație. De aceea, e bine să contactezi notarul din timp și să ceri lista completă.
Ce impozit plătești când vinzi casa moștenită
La vânzare, vânzătorul plătește un impozit pe transferul proprietății. Cotele sunt:
3% din valoarea imobilului, dacă l-ai deținut cel mult 3 ani;
1% din valoarea imobilului, dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.
Impozitul se aplică la întreaga valoare de vânzare. Scutirea care exista altădată pentru tranzacțiile mai mici de 450.000 de lei a fost eliminată.
Pentru casele moștenite, întrebarea cea mai frecventă este de la ce dată se calculează perioada de deținere. Potrivit specialiștilor notariali, aceasta se calculează de la data decesului persoanei de la care ai moștenit, indiferent de data eliberării certificatului de moștenitor. Astfel, dacă bunicul a murit acum cinci ani, iar tu vinzi casa acum, se aplică cota de 1%, chiar dacă ai obținut certificatul abia de curând.
Există totuși și interpretări diferite în practică, mai ales în cazul partajelor dintre moștenitori. De aceea, înainte de semnare, e bine să ceri notarului să îți confirme exact cota care se aplică în cazul tău.
Impozitul se plătește direct la notar, în ziua semnării contractului.
Exemplu de calcul
Să presupunem că ai moștenit un apartament evaluat la 400.000 de lei, iar persoana de la care l-ai moștenit a decedat acum patru ani:
impozitul la vânzare ar fi de 1%, adică 4.000 de lei;
dacă decesul ar fi avut loc în urmă cu doar doi ani, impozitul ar fi de 3%, adică 12.000 de lei.
La acestea se adaugă costurile de succesiune, dacă nu au fost deja plătite, plus eventualele costuri pentru cadastru și certificatul energetic. Onorariul notarial pentru contractul de vânzare este suportat, de regulă, de cumpărător, dacă părțile nu convin altfel.
Greșeli care te pot costa
Iată cele mai frecvente probleme cu care se confruntă moștenitorii:
Amânarea succesiunii ani de zile. După doi ani de la deces se plătește impozit de 1%, iar strângerea actelor devine tot mai grea.
Lipsa cadastrului. Mulți descoperă abia la vânzare că trebuie să facă măsurători și documentație cadastrală.
Moștenitori uitați. Dacă la succesiune nu au fost incluși toți moștenitorii, certificatul poate fi contestat. Un certificat de moștenitor anulat poate duce chiar la anularea vânzării.
Promisiuni de vânzare făcute prea devreme. Semnarea unui antecontract și primirea unui avans înainte de a avea certificatul de moștenitor și intabularea pot duce la conflicte și procese.
Datorii neplătite la impozitul local. Fără certificat fiscal „curat“, tranzacția nu se poate face.
