Loredana Ionescu
Servitutea, un termen juridic bine definit în dreptul civil românesc, reprezintă o sarcină impusă pe un imobil, denumit fond aservit, în beneficiul altui imobil, cunoscut sub numele de fond dominant, aparținând unui proprietar diferit. Acest concept juridic fundamental reglementează modul în care proprietarii de imobile pot folosi proprietățile vecine în anumite condiții limitate, pentru a îmbunătăți accesul la propriile proprietăți sau pentru a asigura standarde de confort sau utilitate.
Cum se dobândesc servituțile?
Există două metode principale prin care se poate institui un drept de servitute:
- Prin act juridic: Acesta implică un acord formal între proprietarii celor două imobile, care trebuie să fie înregistrat printr-un act autentic la un notar public și înscris în cartea funciară. Această metodă garantează că dreptul de servitute este recunoscut și respectat de toți proprietarii succesivi ai fondului dominant.
- Prin uzucapiune: Aceasta se referă la dobândirea servituții prin exercitarea neîntreruptă și publică a dreptului pentru o perioadă determinată de lege. Uzucapiunea poate fi de două tipuri: tabulară, aplicabilă oricărui tip de servitute, și extratabulară, aplicabilă doar servituților pozitive, care permit folosirea activă a fondului aservit.
Tipuri de servituți și exemple
Servituțile pot fi categorisite după mai multe criterii:
- Aparente și neaparente: Servituțile aparente au semne vizibile ale existenței lor, cum ar fi o potecă sau un drum de acces. Pe de altă parte, servituțile neaparente nu au semne externe, cum ar fi limitările privind construcția la o anumită înălțime.
- Continue și necontinue: Servituțile continue funcționează fără intervenția umană, spre exemplu servitutea de vedere. Servituțile necontinue necesită acțiunea umană pentru exercitare, precum dreptul de a folosi un drum pentru acces la proprietate.
Drepturile și obligațiile părților implicate
Proprietarul fondului dominant, beneficiar al servituții, are dreptul de a efectua lucrări necesare pentru menținerea și exercitarea servituții, pe propriile cheltuieli. Important este că exercitarea servituții nu trebuie să deterioreze inutil sau excesiv fondul aservit. Proprietarul fondului aservit trebuie să evite orice acțiuni care ar putea împiedica sau limita exercitarea servituții.
Distincția între servitutea de trecere și dreptul de trecere
Servitutea de trecere, obținută prin acordul părților sau uzucapiune, oferă un drept stabilit și recunoscut de utilizare a proprietății vecine. Pe de altă parte, dreptul de trecere este un drept legal care se aplică automat când un teren nu are acces la calea publică, permițând proprietarului să treacă prin terenul vecin pentru a-și asigura accesul. Acesta este un drept imprescriptibil și dispare doar când situația care l-a generat nu mai există, cum ar fi obținerea unui acces alternativ la drumul public.
Înțelegerea profundă a servituților este esențială pentru orice proprietar de imobil, asigurând o conviețuire armonioasă și funcțională între vecini. Aceste drepturi juridice complexe facilitează utilizarea eficientă a proprietăților imobiliare și evită potențialele dispute legate de acces și utilizare. Astfel, servituțile nu doar că structurează relațiile dintre proprietarii de imobile în mod legal, dar contribuie și la buna gestionare și exploatare a spațiilor locative sau comerciale.
Sursa foto: Arhivă
