Ana Sasu
Renovarea unui apartament nu înseamnă automat obținerea unei autorizații de construire, însă diferența dintre o simplă lucrare de întreținere și o intervenție care modifică structura sau configurația locuinței trebuie înțeleasă foarte clar. În timp ce zugrăvirea pereților, schimbarea parchetului ori înlocuirea unor elemente interioare pot fi realizate fără proceduri complicate, demolarea unui perete, modificarea instalațiilor comune sau intervenția asupra fațadei clădirii intră într-o zonă mult mai strict reglementată.
Din 25 august 2026 intră în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, iar una dintre principalele modificări privește simplificarea procedurilor pentru anumite lucrări cu impact redus. Noul cadru legislativ înlocuiește vechea Lege nr. 50/1991 și introduce, în anumite situații prevăzute expres, posibilitatea efectuării unor lucrări printr-o procedură bazată pe notificarea autorității locale, fără parcurgerea întregului mecanism clasic de autorizare.
Schimbarea poate fi importantă pentru proprietarii care vor să își renoveze locuința, însă simplificarea nu trebuie confundată cu libertatea de a modifica orice element al apartamentului fără verificări sau documente. În continuare, orice intervenție care poate afecta rezistența clădirii, siguranța la incendiu, instalațiile comune sau aspectul exterior trebuie analizată cu atenție.
Ce lucrări pot fi făcute fără autorizație
Cele mai simple lucrări de întreținere și renovare, care nu afectează structura de rezistență și nici imaginea arhitecturală a blocului, pot fi realizate, în principiu, fără autorizație de construire.
În această categorie intră lucrările obișnuite pe care mulți proprietari le fac atunci când își reîmprospătează apartamentul, precum zugrăvirea pereților, aplicarea unor finisaje decorative, vopsirea suprafețelor interioare sau schimbarea tapetului.
De asemenea, înlocuirea pardoselilor nu presupune, în mod normal, autorizare. Proprietarii pot schimba parchetul, gresia, faianța sau alte finisaje fără să solicite autorizație, atât timp cât lucrările nu presupun intervenții asupra structurii imobilului.
În aceeași categorie intră, de regulă, reparațiile și înlocuirea tâmplăriei interioare. Ușile dintre camere, tocurile sau alte elemente similare pot fi schimbate fără formalități speciale, dacă nu este modificată structura pereților.
Și unele intervenții asupra instalațiilor interioare pot fi realizate fără autorizație, atunci când este vorba despre reparații sau înlocuiri care nu afectează instalațiile comune ale blocului și nu modifică traseele esențiale ale acestora.
În cazul tâmplăriei exterioare, situația trebuie analizată cu mai multă atenție. În anumite condiții, ferestrele pot fi înlocuite fără autorizație dacă nu sunt modificate dimensiunile golurilor, forma acestora sau aspectul general al fațadei. Dacă însă proprietarul intenționează să mărească ferestrele, să modifice golurile existente ori să schimbe semnificativ imaginea clădirii, lucrările pot intra în categoria celor pentru care sunt necesare aprobări.
Prin urmare, o renovare clasică, ce presupune zugrăveli, schimbarea pardoselii, înlocuirea ușilor interioare sau refacerea unor finisaje, nu implică în mod obișnuit obținerea unei autorizații de construire.
Demolarea pereților rămâne una dintre cele mai sensibile intervenții
Lucrurile se schimbă atunci când proprietarul nu mai vrea doar să renoveze, ci să modifice compartimentarea apartamentului.
Demolarea unui perete nu trebuie făcută doar pentru că acesta pare subțire sau pentru că proprietarul presupune că nu are rol structural. Înainte de orice intervenție este esențial să fie stabilit dacă peretele respectiv face parte din structura de rezistență sau este doar un element de compartimentare.
Pereții structurali au un rol direct în stabilitatea clădirii, iar intervenția asupra lor nu poate fi tratată ca o simplă lucrare de amenajare interioară. Astfel de modificări trebuie analizate de specialiști, proiectate corespunzător și realizate în baza procedurilor prevăzute de lege.
O intervenție neautorizată asupra unui element structural poate avea consecințe grave nu doar pentru apartamentul respectiv, ci pentru întreaga clădire, mai ales în cazul blocurilor vechi sau al imobilelor situate în zone cu risc seismic ridicat.
În plus, faptul că un perete este nestructural nu înseamnă automat că poate fi demolat fără nicio formalitate. Aceasta este una dintre cele mai importante diferențe pe care proprietarii trebuie să le înțeleagă înainte de a începe o renovare.
Ce se schimbă din 25 august 2026
Noul Cod introduce o procedură simplificată pentru anumite modificări interioare cu impact redus, iar aceasta poate reduce semnificativ birocrația în cazul unor lucrări care, până acum, necesitau mai multe etape administrative.
Printre intervențiile care pot intra în această categorie se numără anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare, cu condiția ca lucrările să nu afecteze căile de evacuare, instalațiile importante pentru securitatea la incendiu sau cerințele privind rezistența și stabilitatea clădirii.
Un exemplu este realizarea unei compartimentări ușoare din gips-carton, utilizată frecvent pentru separarea unor încăperi sau pentru reorganizarea spațiului interior.
În astfel de cazuri, proprietarul poate beneficia de o procedură simplificată, bazată pe notificarea autorității administrației publice competente, dacă lucrarea se încadrează în condițiile stabilite de noul Cod.
Important este însă că notificarea nu înseamnă lipsa oricărei obligații. Proprietarul trebuie să respecte condițiile legale și să depună documentația prevăzută pentru tipul respectiv de intervenție.
Nu orice renovare poate fi făcută doar prin notificare
Procedura simplificată este destinată lucrărilor cu impact redus, expres prevăzute de legislație, și nu poate fi folosită pentru orice tip de modificare.
Dacă proprietarul dorește să intervină asupra structurii de rezistență, să modifice golurile pentru ferestre sau uși, să schimbe fațada blocului ori să afecteze instalațiile comune, situația devine mult mai complexă.
De asemenea, intervențiile asupra instalațiilor de gaze, a coloanelor comune de apă, canalizare, încălzire sau electricitate nu trebuie realizate fără verificarea condițiilor tehnice și legale, deoarece acestea pot influența funcționarea întregului imobil.
O atenție specială trebuie acordată și pereților dintre apartamente sau dintre apartament și spațiile comune, deoarece aceștia pot avea atât rol structural, cât și funcții legate de izolare, protecție la incendiu sau siguranță.
În cazul în care există orice îndoială asupra naturii unui perete sau asupra încadrării juridice a lucrării, cea mai sigură soluție este consultarea unui proiectant, arhitect sau inginer structurist înainte de începerea intervenției.
Ce trebuie verificat înainte de renovarea unui apartament
Înainte de a începe lucrările, proprietarul ar trebui să stabilească exact ce intenționează să modifice și dacă schimbările afectează doar finisajele sau și configurația locuinței.
Dacă este vorba doar despre vopsirea pereților, schimbarea parchetului, refacerea băii sau înlocuirea mobilierului, situația este, de regulă, simplă.
Dacă însă renovarea presupune dărâmarea unui perete, mutarea unei uși, modificarea unei ferestre sau schimbarea traseului unor instalații, este recomandată verificarea regimului legal al intervenției înainte de începerea lucrărilor.
Un alt aspect important îl reprezintă documentația tehnică a blocului. Planurile apartamentului și proiectul inițial al clădirii pot oferi informații esențiale despre poziția elementelor structurale și despre modul în care a fost concepută compartimentarea.
În cazul blocurilor mai vechi, simpla evaluare vizuală nu este suficientă. Un perete aparent subțire poate avea un rol important, iar demolarea fără consultarea unui specialist poate crea riscuri serioase.
Modificarea fațadei rămâne o zonă strict reglementată
Proprietarii trebuie să fie atenți și atunci când lucrările vizează exteriorul apartamentului.
Închiderea balconului, schimbarea formei ferestrelor, modificarea dimensiunilor golurilor, montarea anumitor elemente pe fațadă sau schimbarea semnificativă a aspectului exterior pot necesita autorizație și, în anumite cazuri, acorduri suplimentare.
Fațada nu aparține în exclusivitate proprietarului apartamentului, fiind parte a aspectului general al clădirii, iar modificările făcute individual pot afecta imaginea întregului bloc.
De aceea, înlocuirea unei ferestre cu una de dimensiuni similare este o situație diferită de transformarea unei ferestre într-o ușă sau de lărgirea unui gol existent.
Proprietarii trebuie să facă diferența dintre renovare și transformare
Cea mai importantă regulă rămâne separarea clară dintre lucrările de întreținere și cele care transformă efectiv apartamentul.
Dacă proprietarul schimbă culoarea pereților, parchetul sau ușile interioare, vorbim despre o renovare clasică. Dacă însă mută pereți, schimbă configurația camerelor, intervine asupra structurii sau modifică fațada, lucrarea intră într-o categorie diferită și trebuie verificată înainte de execuție.
Noul Cod aplicabil din 25 august 2026 urmărește reducerea birocrației pentru lucrările cu impact redus, însă nu elimină regulile de siguranță și nici responsabilitatea proprietarilor.
Procedura bazată pe notificare poate face mai simple anumite intervenții, dar nu reprezintă o permisiune generală pentru demolări sau modificări realizate fără evaluare tehnică.
Pentru proprietarii care pregătesc o renovare, cea mai sigură abordare este simplă: lucrările strict estetice și de întreținere pot fi făcute, în general, fără autorizație, în timp ce orice intervenție care schimbă structura, compartimentarea importantă, instalațiile comune sau aspectul exterior trebuie verificată în prealabil.
Astfel, o renovare bine planificată nu înseamnă doar alegerea finisajelor și a mobilierului, ci și încadrarea corectă a fiecărei lucrări în regulile aplicabile, mai ales după intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Sursa foto: Arhivă
