Cristina Cohuț
Tot mai mulți români aleg să închirieze imobile fără să încheie un contract scris. Motivele sunt variate – de la evitarea impozitelor până la comoditate. Însă lipsa unui act oficial poate avea consecințe serioase, atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar. În 2025, autoritățile fiscale devin mai vigilente, iar legea prevede riscuri și sancțiuni pentru ambele părți. Ce prevede exact Codul Civil și ce spun specialiștii în drept? Iată ce înseamnă să stai în chirie „la negru” și care sunt riscurile reale.
Înțelegere verbală sau contract scris? Ce spune legea
Mulți proprietari și chiriași cred că un acord verbal este suficient pentru o relație de închiriere. Și, teoretic, nu greșesc complet. Conform Codului Civil, un contract de închiriere poate fi valabil și în formă verbală, dacă sunt îndeplinite câteva condiții.
Trebuie să existe consimțământul ambelor părți, bunul să fie identificat clar, iar scopul închirierii să fie legal.
Totuși, lipsa unui document scris face extrem de dificilă dovedirea acordului în caz de conflict. Dacă apare o problemă, totul depinde de amintiri, martori sau mesaje, care nu au aceeași putere în instanță ca un act semnat, relatează capital.ro.
De aceea, chiar dacă legea nu obligă, contractul scris este esențial. Mai ales când vine vorba de chirii pe termen lung, bunuri valoroase sau persoane care își stabilesc domiciliul.
Ce riscă chiriașul fără un contract. De la școală până la apă și lumină
Pentru chiriaș, lipsa unui contract semnat înseamnă, în primul rând, lipsa de protecție legală. Nu poate demonstra cu ușurință că locuiește legal într-o locuință. Prin urmare, nu își poate stabili domiciliul sau reședința la acea adresă.
Asta înseamnă că nu poate obține legitimație de flotant, nu își poate înscrie copilul la școala din cartier și nici nu poate beneficia de ajutoare sociale.
De asemenea, nu poate încheia contracte de utilități (electricitate, gaz, apă) pe numele său. Rămâne dependent de bunăvoința proprietarului, care poate decide oricând să-i întrerupă accesul.
În caz de dispute – neînțelegeri legate de chirie, întreținere, renovări sau mutare – chiriașul este vulnerabil. Nu are un document care să stabilească ce s-a convenit. Poziția lui este slabă în fața instanței sau a autorităților.
Proprietarul fără contract: între evaziune și lipsa de control
Pentru proprietar, închirierea fără contract înseamnă, în mod direct, asumarea unor riscuri legale și financiare. Dacă chiriașul nu plătește, creează probleme sau refuză să plece, proprietarul nu poate apela rapid la executor.
Fără un contract scris, nu poate demonstra condițiile închirierii. Nu are un titlu executoriu. Prin urmare, trebuie să meargă în instanță și să aștepte un proces lung și incert.
În plus, dacă nu declară venitul la ANAF, riscă sancțiuni pentru evaziune fiscală. Fiscul poate recalcula retroactiv taxele datorate și poate adăuga penalități, chiar pentru o perioadă de 5 ani în urmă. Dobânzile și amenzile pot fi consistente.
Dacă autoritățile fiscale descoperă un contract nedeclarat sau o închiriere „la negru”, proprietarul poate fi chemat în control, amendat și obligat să plătească diferențele.
Ce înseamnă „titlu executoriu” și de ce este important
Un contract scris nu este suficient. Pentru ca acesta să aibă valoare executorie, trebuie fie înregistrat la ANAF, fie autentificat la notar.
Dacă se respectă una dintre aceste două condiții, contractul devine „titlu executoriu”. Asta înseamnă că, dacă chiriașul nu plătește sau refuză să plece, proprietarul poate merge direct la executorul judecătoresc. Nu mai trebuie să deschidă proces în instanță.
Este un avantaj enorm. Procedura e mai rapidă, costurile sunt mai mici, iar rezultatul e aproape sigur. Executorul poate demara evacuarea sau poate recupera banii fără aprobarea unui judecător.
Această formă de contract este tot mai folosită în marile orașe, mai ales de cei care închiriază în regim legal și vor să evite litigiile.
Ce dovezi poți aduce în lipsa unui contract. Cât valorează în fața instanței
Dacă nu există contract scris, și totuși apare un conflict, părțile pot aduce dovezi indirecte. De exemplu:
- chitanțe sau plăți bancare către proprietar;
- mesaje pe WhatsApp, email sau SMS cu discuții legate de chirie;
- martori care pot confirma existența acordului;
- corespondență privind plata întreținerii, chei sau acces la locuință.
Totuși, aceste probe sunt slabe. Nu au aceeași forță ca un act semnat. Judecătorul va interpreta fiecare detaliu și poate decide în mod imprevizibil. Fără un contract clar, nicio parte nu este protejată complet.
În plus, procesul este mai complicat, mai lung și mai scump. Sunt cheltuieli de judecată, onorarii pentru avocați și multă incertitudine.
Fiscul verifică tot mai des. Ce riscă cei care nu declară chiria
Legea este clară: dacă primești bani din chirii, trebuie să-i declari la ANAF. În 2025, controalele se intensifică. Platformele online, contractele bancare și înregistrările de utilități sunt tot mai des folosite ca surse pentru identificarea chiriașilor neînregistrați.
Dacă un inspector fiscal află că încasezi bani fără să-i declari, poți fi obligat să plătești retroactiv:
- impozitul pe venit de 10%;
- contribuția la sănătate (CASS), dacă venitul depășește un anumit prag;
- penalități și dobânzi pentru fiecare lună de întârziere.
În plus, poți primi și amenzi contravenționale, iar dacă suma este mare, cazul poate ajunge chiar la penal.
Pentru chiriaș, riscul este mai mic, dar nu inexistent. Poate fi citat ca martor, chemat la audieri sau chiar amendat pentru furnizarea de informații false.
